法治号
本刊记者 周宵鹏 通讯员 李建永
2025年10月31日，位于河北省石家庄市桥西区的天伦锦城三期项目交房现场秩序井然，工作人员以饱满的热情迎接业主归家。为了这一天，天伦锦城三期的业主们足足等了8年。
2021年，由于开发商资金链断裂，天伦锦城三期停工，陷入烂尾状态。两年后，项目开发商石家庄某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)资不抵债，作为最大债权人的项目施工总承包方河北某建筑工程有限公司(以下简称某建筑公司)，向石家庄市中级人民法院提出破产重整申请。
2023年8月，石家庄中院裁定受理某建筑公司的破产重整申请，指令由石家庄市桥西区人民法院审理。自此，某房地产公司正式进入破产重整程序。
在市场投资回避“烂尾楼”的背景下，如何完成“保交楼、保民生、保稳定”?本刊记者深入采访了解到，桥西法院遵循“市场化主导、法治化推进”原则，探索出一条依靠债权人内部资金协调投资、重整自救的成功之路。
挑战：现实问题交织困局
“烂尾楼”整治涉及广大业主的切身利益，是重要的民生工程、民心工程。2021年，石家庄市明确5个批次44个“烂尾楼”化解清单，以“保交楼、保民生、保稳定”为目标，全力推进“烂尾楼”项目整治工作。
五栋在建高层烂尾超过4年，涉及80余户拆迁户和560名购房人，总债务24亿多元……天伦锦城三期项目的困局，正是房地产企业破产的典型缩影。
进入破产重整程序后，进展一度并不顺利。由于搁置时间长，各种问题错综交织。更为复杂的是，市场投资纷纷躲避“烂尾楼”，天伦锦城三期项目三次招募投资人，均无人问津。
天伦锦城三期当年售价每平方米1.4万元到1.8万元，远高于后来该项目周边房价。由于心理落差巨大，在第一次债权人会议上，大多数购房人表示，宁可损失首付，也不愿继续购买。
案件主办法官周涛涛介绍，在此情况下，如果坚持续建项目，二次烂尾可能性极高，即便续建完成，也可能面临“业主不收房、房屋卖不掉”的尴尬局面，矛盾会进一步激化。况且，没有着落的续建资金更成为横亘在“保交楼”前的鸿沟。
某房地产公司破产重整案的管理人，由桥西区工作专班和北京大成(石家庄)律师事务所组成，虽然对于破产重整可能遇到的问题做了相应准备，但现实问题交织的困局，还是让管理人吃惊不已。
“这不是简单的经济问题，更是民生问题、社会问题。”周涛涛坦言，“管理人必须在法治框架下，找到各方利益的最大公约数”。
破局：激活重整内生动力
项目总承包方某建筑公司已垫资1.3亿元，债权性质属于建设工程价款优先受偿权，项目存续直接影响着债权的清偿程度;大多数购房人并非绝对弃房，只要房价合理，仍有购房意愿;项目续建成本约2.8亿元，而原购房人的尾款总额可以覆盖续建资金缺口——为了寻找破局之道，桥西法院指导管理人开展深度调研，梳理出三大关键线索。
桥西法院经研判认为，购房人仍有购房意愿，某建筑公司作为债权顺位较为靠前的债权人，为了自救，对参与重整具有天然的主动性，应充分发挥债权人的积极作用。经与管理人多次讨论、推演，桥西法院确定了推动总承包方垫资续建，以购房人尾款支付续建工程款，最终实现项目交付，清偿各类债权的重整思路。
为此，桥西法院协同管理人团队，与施工单位展开多轮沟通、协商，向总承包方释法明理，指出重整可以实现其利益最大化，重整程序能为后续工程款提供法律保障。管理人则用翔实的数据帮助某建筑公司分析利弊。最终，某建筑公司决定筹措资金投入续建。2024年1月，已停工3年的天伦锦城三期项目正式复工建设。
此后，管理人一边对周边房价进行认真调查，测算出天伦锦城三期当前市场价为每平方米1.1万元左右;一边逐户联系购房人，了解大家真实诉求。管理人与购房人进行了深入沟通，同样用数据帮助大家权衡利弊后，绝大多数购房人表示若按市场价愿意继续买房。
探索：另辟蹊径成功落地
房价下调意味着账面资产减值，同样作为债权人，保障购房人的权益是否会损害其他债权人的利益?破产重整按市场价调整房屋价格是否符合法律规定?
针对存在的疑虑，桥西法院经过测算发现，调整房价导致资产的减值远低于购房人集体弃房产生的损失，同时，邀请河北省破产管理人协会专家对重整计划草案进行研讨。与会专家指出，按现在房地产市场行情对购房价格进行调整更为公平合理，符合破产市场化的要求，有利于推动“保交楼”的完成，也有利于从整体上维护债权人的利益。
与会专家对重整计划草案的肯定，坚定了桥西法院推动重整的决心。经过测算，在清算状态下某房地产公司的债权清偿率极低。因此，只有确保破产重整成功，债权人的利益才能最大化，这一认识在债权人中成为普遍共识。第二次债权人会议后，重整计划草案获得购房债权人组表决通过。2024年11月，桥西法院依法批准某房地产公司重整计划草案。
2025年7月，天伦锦城三期项目竣工并组织验收。截至目前，近500名购房人办理按揭贷款或补交了房款。
2025年10月31日，记者在天伦锦城三期项目交房现场看到，业主们手持资料有序排队，脸上洋溢着期待与喜悦。
桥西法院的探索，不仅为“保交楼”提供了可复制的方案，更以法治实践诠释了为大局服务、为人民司法的深刻内涵，实现了政治效果、法律效果和社会效果有效统一。
编辑：白楚玄