法治号
文 | 裴雄卿 沈永华 吴伟利
物业治理关乎群众生活品质、城市安全运行与社会和谐稳定。上海市金山区辖1个街道、9个镇及上海湾区高新技术产业开发区，截至2025年6月底，共有274个住宅小区，涵盖商品房、动迁房、公房和混合小区四种类型。全区住宅小区由79家物业服务企业管理，从业人员近5300人。符合组建业委会条件的265 个小区中，已有236个完成组建，组建率达89.1%。多年来，如何构建和谐、绿色、高效的物业管理新生态，成为人民群众的新期待和新要求。
为此，金山区以法治之力筑牢高效治理根基，全面梳理区域物业治理现状，深挖创新实践经验，精准识别痛点难点，探索法治思维引领下的破解路径，持续提升群众获得感、幸福感、安全感。
高频痛点困基层
2025年上半年，金山区12345热线物业类工单 3537 件，占全区受理量的21.4%，物业治理成为社区民生领域高频痛点。诉求主要集中在停车管理(504件)、物业维修保养(496件)、物业安保(457件)、服务态度(392件)、业委会和业主大会(304件)五大核心事项，暴露治理体系深层矛盾。
这些数据表明，物业治理的痛点已从单一的“服务质量差”升级为资源配置失衡、规则执行缺位、权利救济不畅的系统性问题，本质上也是物业治理效能与人民群众对美好居住生活的期待存在落差。
究其原因，体现在四个层面。首先是物业服务“质价相符”程度不足。住宅物业费均价约1.18元/平方米/月，为全市最低，其中低于1元/平方米/月的小区167个、占比达60.9%，长期低价易陷入“低质低价”循环。现有《物业管理条例》缺乏物业费调价实施细则，地方无配套规范，2022年至2024年仅有36个小区成功调价，呈现成功率低、提价慢、幅度小的特点。
其次是物业服务“信息公开”力度不够。部分物业公开内容流于表层，隐瞒电梯维保、公共收益等关键信息;渠道单一，过度依赖公告栏，年轻业主触达率低;更新时效性不足，与实际情况脱节。业主质疑缺乏有效反馈机制，加剧信任裂痕，成为物业费拖欠、纠纷升级的重要诱因。
其三为业委会“决策效能”发挥不佳。业委会成员多为兼职，任期短、缺乏专业知识，委员日常沟通较少，决策易分歧;主体资格缺乏明确界定，既非法人实体也非注册社团，签订合同、提起诉讼需经业主大会授权，流程烦琐易错失维权时效。
其四为多方“协同治理”效能偏弱。物业企业与业主、业委会协同障碍，街镇居委会因任务繁重、缺乏专业知识难以深度参与，房管、城管等部门职责交叉或衔接不畅，缺乏有效联动机制，导致问题难解决、矛盾易激化。
“五步治理”解困境
面对治理困境，金山区锚定法治核心，从制度规范、主体激活、协同联动、文化培育、智慧赋能五大维度系统发力，构建起全方位、多层次的法治赋能体系，并总结固化为“五步治理法”。
第一步，强化法治筑基，规范治理边界。金山区优化调价机制，向上级呼吁完善物业费调价实施机制，明确成本涨幅、服务升级等触发条件，规范“线上+线下”表决程序，同时加强审核，确保质价相符且程序合法。深化信息公开，细化“6+N”信息公开机制标准，要求物业企业定期公示资金、资源、资产明细，线上平台与公告栏同步更新，探索联合金融机构上线业财代理系统或利用业主微信群推送收支简况，保障业主知情权。推动法规完善，依托基层立法联系点等平台，呼吁市人大常委会、司法行政部门牵头，对《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》进行评估性清理，细化业委会成立流程、物业退出机制等条款;探索“业主大会最低参与率弹性化机制”，按议题重要性设置差异化参与门槛，确保高效决策。
第二步，提升主体效能，激活自治动能。金山区强化业委会建设，实施业委会能力提升计划，每年开展4次法律法规、财务审计等专业培训，考核结果与履职资格挂钩;优化人员结构，吸纳法律、工程等专业人才，确保专业背景成员占比超三分之一;建立任期内动态补选机制，探索简化业委会诉讼和签约授权程序，制定标准化文书模板，破解“维权难、签约难”。规范物业企业服务，推动物业企业设立法治专员，强化服务履约意识;每季度开展履约服务质量评价，结果与奖惩、续聘解聘挂钩，开展“满鑫物业”评选活动;针对物业服务缩水问题，建立物业服务质量与收费挂钩的评估机制，将不合格企业纳入“黑名单”并公示。创新依法议事协商，指导各居民区制定专项公约细则，完善“听证会”“协调会”“评议会”等机制，建立协商事项跟踪落实机制;鼓励建立楼组议事、邻里议事机制，推行软法治理模式，让居民公约转化为自发行为规范。
第三步，深化协同机制，凝聚治理合力。金山区建强协同治理体系，建立法治赋能物业治理工作联盟，明确房管、城管等多部门权责清单，制定《金山区住宅小区“三驾马车”协同运行实务手册》，界定各方职责定位;发挥社区法律顾问作用，指导业委会依法履职、居委会合规调解、物业企业防范法律风险。完善跨部门联动机制，建立常态化协同处置机制，每月召开联席会，结合12345热线数据精准掌握治理痛点;依托“问题上报-任务分派-结果反馈”闭环流程，集中处理跨部门事项，确保问题“有人接、有人办、有反馈”。健全多元解纷网络，深化区物业纠纷人民调解委员会建设，吸纳 “两代表一委员”“三官一师”及热心居民组成调解队伍;创新物业企业负责人“朝听晚聊”“一号一码”民意直通等机制，推动小矛盾在“家门口”解决;对疑难案件启动“三所联动+法官+专家”联合调解，简易复议案件开辟绿色通道，依托社区巡回审判引导理性维权。
第四步，厚植法治文化，培育自治意识。金山区聚焦基层干部能力提升，开展物业纠纷化解专项实务课程，确保年度培训时长不少于40学时，提升基层干部依法办事能力。立足执法人员履职场景，推行“一案一普法”，执法人员在查处违建、违规收费等物业类案件时，同步向当事人及周边居民解读法律法规、处罚依据和法律后果，将执法过程转化为普法现场。创新居民普法形式载体，依托社区法治广场、微信公众号等线上线下平台，通过模拟法庭、短视频案例解读等方式，每年实现80%以上小区普法覆盖;组建“法律明白人”“法律带头人”志愿者队伍，引导业主通过法定程序参与决策，培育“遇事找法、议事循法”的自治氛围。
第五步，倡导智慧治理，提升服务质效。金山区强化党建引领核心作用，探索建立小区党支部，明确其在业委会停摆时代履行职能，推动符合条件的党支部书记兼任业委会主任;搭建跨社区党建联盟，整合资源组建志愿队伍，充实物业服务力量。规范智慧物业发展，制定《物业数据安全管理规范》，界定人脸识别、车辆信息等数据的采集边界和保护标准;开发物业治理数字化平台，集成投诉处理、信息公开、表决投票等功能，建立“30分钟响应诉求、24小时公示动态”机制。创新数字化治理模式，依托数字化平台构建全流程治理闭环，实现物业服务“诉求有人接、处理有跟踪、结果可追溯”;借助线上表决投票功能，简化业主参与公共事务决策流程，扩大参与度，推动治理从“被动应对”向“主动服务”转变。
着力构筑新生态
通过“五步治理法”的持续发力，金山区正逐步形成“党建引领聚合力、法治赋能筑根基、精准治理破痛点”的物业治理新生态，既强化了党组织的核心作用，又以法治思维破解物业难题，推动治理效能持续提升。
首先，党建引领聚合力。金山区探索构建党建引领治理工作“六面体”(即：顶面-党建引领共识、左辅-部门协同共推、右弼-多元参与共商、前端-源头治理共解、后台-法治保障共护、底座-数智赋能共享)工作体系，把党的领导力、部门执行力、社会协同力、机制穿透力、法治保障力、科技支撑力融为一体。具体体现在三个层面：一是建立了“三驾马车”定期会商的工作新机制，由居民区党组织每月牵头召开居委会、业委会、物业企业联席会议，将停车管理、设施维修等高频诉求列为固定议题，形成“问题共商、责任共担、成果共享”的闭环。二是推行治理规则法治化重构，以《居民公约》《管理规约》为抓手，将党建要求转化为可执行条款，明确违约行为递进式处罚标准，经业主大会表决后赋予法律效力。三是实施“六力提升”专项行动，通过提升党组织引领力、居委会自治力、业委会履职力、物业企业服务力、职能部门协同力、体制机制保障力，破解治理主体“各自为战”困境。例如，在山阳镇宝华海湾城小区，居民区党组织牵头重组“三驾马车”、重建工作机制、重修《居民公约》，新公约以“总则+细则”形式，明确“禁止车辆碾轧绿化带”等12项禁令，细化递进惩戒流程，环境改善带动业主满意度提升28个百分点，经验入选“全国普法依法治理创新案例”。
其次，法治赋能筑根基。金山区以“预防为先、化解为要、保障为本”为核心，将法治规范深度嵌入物业治理全流程，提供系统性法治方案。在源头预防层面，推行“法治体检”机制。聚焦物业治理制度漏洞与潜在矛盾，在朱泾镇率先试点住宅小区“法治体检”机制，由镇司法所联合平安办、城建中心组建专项工作组，编制《物业治理法治体检清单》，涵盖业委会成立程序合规性、物业服务合同条款完备性等8大类32项指标，形成“逐项检查-问题溯源-整改建议”标准化流程。在纠纷化解层面，以“多元联动”织密矛盾处置网络。将基层调解力量下沉至一线，实现小区调解室全覆盖，打造矛盾化解“前沿哨所”。例如，南圩社区“法律诊所”深耕 20 年，创新“六诊工作法”：“坐诊接待”受理日常纠纷、“上门问诊”跟进老年业主诉求、“联合会诊”破解复杂争议、“重点复诊”巩固调解成效、“普法巡诊”前置法律指引、“云端接诊”延伸服务半径，依托全国模范人民调解员徐国贤的经验，实现“小事不出楼栋、大事不出社区”。在此基础上，升级“三所联动+网格微法庭”机制，由司法所、派出所、律师事务所与法院网格法官协同处置疑难纠纷，2024年通过该机制排查化解物业矛盾成功率达98.7%。在制度保障层面，以“规范引领”夯实长效治理机制。先后出台《关于促进金山区住宅物业高质量发展的实施意见》《法治赋能物业治理效能提升实施方案》，完善物业管理服务综合治理格局，推动治理规范化;同时，制定20条居民公约总则参考文本，指导全区修订，衍生出《文明养宠公约》等实施细则，解决宠物扰民等民生难题;创新“九步法”依法协商议事体系，形成“议题收集-结果评议”工作闭环，提供可复制、可推广的法治路径。
最后，精准治理解痛点。针对不同类型小区治理痛点，金山区分类施策，以精细化举措破解堵点。在新建小区推行“前置介入”制度。聚焦业委会未组建、管理规约未确立的初期治理空白，实行 “筹备组主导+全流程法治嵌入” 模式。针对装修扰民隐患，建立“早发现、早介入”处置机制，让新建小区入住初期即步入法治化管理轨道。在老旧小区实施“改造+提升”双轨策略。聚焦基础设施老化、公共服务缺失等问题，将硬件改造与治理机制升级同步推进。始建于20世纪70年代的石化四村小区，针对非机动车乱停放、飞线充电等隐患，增设停车线，引入智慧充电系统，将充电桩数量从300个增至 464个，并制定《非机动车停放管理公约》，在充电桩旁设置 “法治提示牌”，定期组织“以案释法”活动，如今小区非机动车规范停放率达92%，飞线充电从210余处降至个位数，成为老旧小区法治治理典范。
作者分别系上海市金山区司法局局长，金山区政协社法委主任，金山区司法局办公室主任
编辑：白楚玄