关于住房租赁企业房屋租赁业务法律风险的调研

文 | 全奕颖 卢圆圆 李佩徽

近年来，北京市住房租赁企业在政策支持和市场需求的双重推动下，呈现稳步发展趋势，但作为房屋租赁市场的重要主体，住房租赁企业开展房屋租赁业务时存在的法律风险不可小觑。

住房租赁企业定义及租赁业务模式

住房租赁企业，系按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁业务的企业。通常而言，住房租赁企业开展业务过程中存在合同、劳动争议、税务、商业秘密、侵犯公民个人隐私等方面风险。笔者所述法律风险主要指住房租赁企业与产权人或租户在房屋租赁合同签订、履行、解除过程中存在的法律风险。住房租赁企业从事房屋租赁合同通常情况下有两种模式：一种是转租模式，从产权人处承租房屋转租;一种是受产权人委托管理运营房屋，以产权人名义对外出租，收取服务费。对此，笔者主要探讨住房租赁企业转租模式下的经营活动。

开展房屋租赁业务存在的法律风险

近三年来，北京市第三中级人民法院共审理涉住房租赁企业的房屋租赁合同纠纷近400件。通过对上述案件进行调研，发现住房租赁企业在签订合同过程中存在合同模板名称与性质不符、提供的格式条款违反合同自由原则、租赁合同约定不明等问题;在履行合同过程中存在未将收取的租金纳入监管账户、提供的房屋不适租、不当履行房屋租赁合同等问题;在合同解除时存在承租人提前解约，免租期租金损失引发争议等问题。

一是合同签订的法律风险。第一，住房租赁企业制式合同模板名称与性质不符。部分住房租赁企业与产权人签订名为委托代理实则房屋租赁性质的合同，以此为由主张行使任意解除权。例如，在邹某与某住房租赁企业房屋租赁合同纠纷案中，邹某与某住房租赁企业签订的合同虽名为《资产管理服务合同》，但实际上邹某授权该企业将其住宅供他人居住、使用，该企业向邹某支付租金收益，符合出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金这一租赁合同的基本属性，故涉案合同系房屋租赁合同法律关系，不享有任意解除权。第二，住房租赁企业拟定的格式条款违反合同自由原则。住房租赁企业与租户签订租赁合同时，通常由住房租赁企业提供制式模板，若企业拟定的相关条款排除、限制租户的权利，且未尽到提示、说明义务，会导致合同自由和交易公平受到损害。在杨某与某住房租赁企业房屋租赁合同纠纷案中，租户杨某与住房租赁企业签订的合同中约定“合同期满后，不得在住房租赁企业不知情的情况下与房屋产权人私下建立租赁关系，否则视为违约”，违反了合同自由原则。第三，房屋租赁合同具体条款约定不明引发争议。若签订房屋租赁合同时对具体条款约定不明，会导致缔约双方在履行合同过程中出现没有履行依据或对合同内容理解产生偏差各执一词等情况，造成纠纷频出。比如，逾期交付房屋的违约责任没有约定或约定不明确;对提前解除合同的违约责任无约定;承租人出于经营需要改变房屋的部分格局，虽获得出租人概括性同意，但并未明确具体改造的部位、标准等，出现推诿扯皮现象;合同对交接时房屋的具体状况、退房时房屋恢复原状的标准未作出约定。

二是合同履行的法律风险。第一，住房租赁企业收取租金后未纳入监管账户。在产权人将房屋委托给住房租赁企业运营及出租的情况下，住房租赁企业与租户签订合同意味着双方之间成立房屋租赁合同关系，若住房租赁企业未将收取的押金及超收的租金纳入监管账户并卷款跑路，租户难以讨回所付押金，同时基于合同相对性，产权人不能直接向实际租户主张违约责任。第二，作为出租人的住房租赁企业提供的房屋不适租。出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。产权人或作为出租人的住房租赁企业违约的情形多见于提供的房屋不适租。比如，房屋内甲醛超标、空调噪声、漏水、存在大量蚊虫、房屋使用性质与租客的预期不符、未能配合租客办理相关证照、擅自打隔断违法群租等情况，影响承租人实现合同目的。第三，作为承租人的住房租赁企业不当履行合同引发纠纷。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。作为承租人的住房租赁企业延迟交付或拒付租金，擅自将房屋打隔断系常见的违约情形。部分住房租赁企业同产权人签订《房屋租赁合同》时，以“优化字样”掩盖打隔断的违法行为，擅自改变房屋内部结构增加隔断。在租赁合同履行期内，住房租赁企业对租赁房屋占有、使用、收益，但不能对其随意处分。在未经产权人同意的情况下，企业擅自给房屋打隔断而改变房屋结构，不仅构成根本违约，还存在安全隐患。产权人可以主张解除合同并要求企业赔偿损失。

三是合同效力争议及合同解除法律风险。第一，住房租赁企业“超期转租”引发合同效力争议。尽管在产权人与住房租赁企业签订的租赁合同中对租赁期限通常有明确约定，但住房租赁企业可能会在未征得产权人同意的情况下，将房屋超期转租给第三人，由此引发的纠纷屡见不鲜。转租是指承租人在租赁期间将租赁物交付给次承租人使用、收益，次承租人向承租人支付租金的行为，涉及出租人、承租人、次承租人多个法律主体，存在诸多法律风险。当遇到住房租赁企业超期转租时，第三人与住房租赁企业签订的转租合同是否有效常常是争议焦点。对于超过租赁期间转租的合同效力，民法典第七百一十七条规定，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，即在不存在其他合同无效事由的情形下，超出部分的约定亦为有效，仅仅对出租人不产生效力，出租人可以根据物权主张返还原物，次承租人则可以依据有效的合同约定主张承租人承担违约责任。尽管超出剩余租赁期限的转租约定合法有效，但无法约束产权人，产权人有权要求第三人腾退房屋，第三人则可以依据转租合同的约定向住房租赁企业主张违约责任。第二，承租人提前解约，免租期租金损失引发争议。在房屋租赁市场中，免租期条款作为房屋租赁合同的重要组成部分，有助于平衡租赁双方利益、促进交易的顺利进行。免租期是指出租人和承租人在租赁合同中约定免除一定时间的租金，用以保障承租人履行合同的一段期间。这一期间通常用于给承租人进行装修、搬迁等准备工作，是出租人为吸引承租人或满足其特定需求而给予的一种优惠。若承租人提前解约，出租人能否主张免租期的租金损失常常引发争议。出租人系基于承租人能完全履行租期的期待利益而给予其免租期的优惠，若承租人因自身原因提前解除合同构成违约，免租期租金损失应由承租人承担。

降低房屋租赁业务法律风险的建议

针对住房租赁企业如何降低房屋租赁业务法律风险，笔者提出三点建议。

一是依法诚信经营，提升服务意识。诚信履行合同义务，如实告知承租人房屋产权状况、房屋性质、用途等房屋关键信息，避免因提供的信息不实给租赁合同双方造成损失;进一步规范和完善解除合同的内部流程和规定，因合同解除引发争议的应及时与承租人进行沟通，本着诚信原则理性协商解决，避免造成更大经济损失，影响商誉;对于租赁合同标准文本中减轻或免除自身责任和义务的条款，应在合同中特别载明，并向承租人作出明确提示说明。

二是规范运营管理流程，保障租户合法权益。完善缔约流程，全面了解房屋权属情况，确保房屋产权清晰，无质量隐患。严格租金及押金收取，超过三个月租金及押金纳入监管账户的规定，住房租赁企业应主动转变观念、加强行业自律，切实按照规定履行押金托管、租金监管的职责，按期退还剩余押金、租金，保障租户权益。在将房屋出租之前，应当对房屋进行审慎的检查与维护，并确保所交付的房屋安全、可供正常居住。如需对房屋进行装修改造，需提前征得业主同意，避免引发纠纷。

三是加强法律知识培训，建立内部解纷机制。广泛开展教育培训，提升工作人员法律素养，更好地运用法律化解矛盾纠纷。提升工作人员法律素养和证据意识，对于交接房屋密码这一可能影响房屋交接时间认定的重要事实，避免以口头方式进行。应当依照《北京市住房租赁条例》建立投诉处理机制，在公司内部以制度形式组建专业的纠纷处理团队和标准化的纠纷处理机制和流程，以平和止争为原则，积极运用和解、调解等多种方式及时妥善化解租赁矛盾纠纷，避免纠纷成诉，切实履行企业社会责任。

作者单位：北京市第三中级人民法院