法治号
本刊记者 白楚玄
近日，一则“女子买69平方米房屋，公摊面积竟有37平方米”的消息，让公摊面积再一次成为舆论的焦点。近年来，“史上最强公摊小区”之类的新闻不断。
民众对取消公摊面积的讨论从未间断过，观点各异。有观点认为，公摊不合理，强烈呼吁取消公摊;也有观点认为，无论按哪种卖法，公摊面积也是要花钱买的，不会白送，当务之急是要规范公摊面积管理。
公众对公摊面积过大多有诟病
“我以为花钱买的小家，足够装下我的梦想。”
“收房一看，只能装一半。”
近日，陕西西安的姬女士称，其购买的一套69平方米的商业公寓，公摊面积达37平方米，公摊面积的比例超过了50%，“公摊面积大到怀疑人生”。
该事件一经报道再次引发公众关于公摊面积的讨论。有网友表示“开发商用心良苦啊，公寓太小，来客了家里坐不下可以坐楼道里”“它明明可以直接抢钱，却偏偏施舍给你32平”……
惹得很多购房者“一肚子怨气”的公摊面积，是指分摊的公用建筑面积的简称，其与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
记者查阅了解到，1995年9月公布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。2001年4月公布的《商品房销售管理办法》进一步明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
“在司法实践中通常认为是公摊的公用建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。”北京不动产法学会会员、北京市盈科律师事务所高级合伙人张仁藏告诉记者。
“先是以栋为单位，计算整栋建筑物的总公摊面积，再以各户的套内建筑面积为比例分摊给各户承担。”有着丰富测绘经验的房产测绘员赵天明在此前接受媒体采访时，介绍了计算公摊面积的过程。
然而，在购房过程中，购房者却时常被“公摊”“公摊系数”“公摊率”等术语绕晕。
早在2010年，山东高密一预售楼盘因“公摊系数”达52%，被称为“史上最强公摊”小区;2018年，湖北武汉的蒋先生购买了一套“商住用房”，但交了钱拿到合同后却发现是“商业办公房”，且公摊超过40%，而开发商承诺的共享休闲区域至今还是毛坯;2022年，山东青岛一小区业主购房后发现公摊面积占比高达46%……收房时发现房屋面积被公摊分走，让很多购房人产生“吃大亏”“被套路”的感觉。
不少网友表示“支持取消公摊面积”“辛辛苦苦挣的钱被公摊分走了，吃大亏了”“使用价值没那么高，凭什么要跟收取等同于实际居住面积一样的单位价格”;但也有购房者和业内人士表示，取消公摊面积后，开发商势必提高套内单价，房子的总价很可能相差无几。
就此，有网友打了一个形象的比喻：榴莲是带壳卖，还是去壳卖?
公摊上限尚无法律规范
在近日姬女士为超过50%的公摊面积要一个解释时，销售人员表示，公摊没有问题，符合国家规定。而当地住建局也表示，目前公摊面积的占比没有明文规定。
此前，也有开发商在回应公摊面积纠纷时表示，“法律对公摊上限没有规定”。
张仁藏表示，我国法律对于公摊面积的计算方式，均无直接明确的规定。关于公摊面积的规定，目前主要见于地方性法规、部门规章、规范性文件之中。
他结合司法实践中经验进一步指出，由于我国目前缺乏对于公摊面积的明确规定，也并不存在对于公摊面积占比的限制，因此容易产生纠纷。法官一般会对不动产登记证书、商品房买卖合同中所载的公摊面积以及房屋所在地房管局提供的开发商报建时提供的公摊面积数据进行比对，从而判断出房屋的公摊面积计算是否有误。实践中，购房人以公摊面积约定不明或公摊面积过大为由要求解除合同的，通常情况下法院不予支持。
“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，而百姓却为它承担了高额费用。”2022年全国两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。
他在履职过程中发现公摊面积存在一些弊端，包括没有专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有业主测量清楚自家房子的公摊面积，而业主却为公摊面积承担了高额费用;公摊面积划分没有统一标准，只能由开发商说了算;住宅物业费按建筑面积收费不合理等。
面对这些问题，广州、重庆等地进行以套内使用面积作为计价依据、共有建筑面积不再分摊到户等探索。香港则是颁布了住宅物业新规，彻底取消公摊面积。
在立法层面，2019年2月，住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》首次征求意见时，有“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述，但《住宅项目规范(征求意见稿)》再次向社会公开征求意见时，该表述已不见。
2023年3月1日，住建部发布《民用建筑通用规范》正式实施，其中规定“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”。该规定在发布后引起舆论热议，被外界一度解读成“公摊面积增加了”。但随后住建部表示，此种说法是误读。
完善制度保护购房者知情权
“取消公摊面积”的呼声，在近年全国两会期间也被屡次提及。
早在2011年，全国人大代表林燚就曾建议取消“公摊面积”;2016年全国人大代表柳树林等10名代表建议，全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房;全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹在2019、2021两年呼吁以套内建筑面积作为商品房销售计价依据;2022年，洪洋也提出建议取消商品房“公摊面积”，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。
张仁藏表示，取消公摊面积具备可行性。新加坡、日本以及我国香港地区取消公摊面积的案例和经验表明，减少或取消公摊面积可以有助于提高市场效率、保护消费者权益和促进楼市健康发展。取消公摊面积制度使购房者能够更灵活地选择适合自己需求的房屋，不再被固定面积限制，还有助于消除市场的不合理竞争和房价虚高的现象。开发商将更注重房屋品质和功能，提高产品竞争力，促进市场向高质量住房供给的转变。
但是，在不少业内人士看来，取消“公摊面积”不会一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，建筑物的公用部分本身是客观存在的，如果不公摊给业主由业主共有，只能由开发商持有，购房者可能并不愿意将公用部分继续留在开发商手里。但是，把公摊面积算入总计价面积，确实会给购房者带来困惑。
“公摊所引发的问题，无法简单地通过取消公摊解决，关键是要在销售流程中做到公摊面积透明公开，充分保证购房者知情权，要做好公摊面积的标准和明细的信息披露。”楼建波建议，在房屋售卖的前期宣传推广和正式销售中，明确向购房人公开房屋面积预测报告(期房)或实测报告(现房)的相关面积数据。这种告知和信息披露的方式与内容都应是对购房者有意义、能明白的，披露到套的，将公摊明细“晒在太阳下”。
张仁藏建议，在短期“公摊部分”必然存在的情况下，首先要完善数据资料公示机制，要求开发商向购房者披露公摊面积的计算方式，保护购房者的知情权。有关部门应进一步完善公摊面积制度，规定公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，避免因分摊面积问题产生购房争议。
他进一步指出，对于开发商随意扩大公摊面积，超过合理误差的行为，可以考虑适用消费者权益保护法中的惩罚性赔偿责任，要求其给予购房人公摊面积费用三倍赔偿，从而提高违规成本，遏制“乱公摊”现象。
编辑：白楚玄