威海文登打造物业纠纷诉源治理新模式

本刊记者 梁平妮 通讯员 毕明峰

“感谢法院组织模拟法庭，让我们认识到‘以拒绝交纳物业费的方式要挟物业’是错误的，我们将合法合理维权!”“感谢法院和各位业主指出物业服务的错误，我们将马上整改。今后我们一定严格管理，优化服务，合理使用业主交纳的费用，依法依规进行公示公开。”近日，在山东省威海市文登区人民法院组织的一场“模拟审判”解纠纷实践中，业主杨某某、张某某、于某某与物业公司经理夏某某握手言和，被告向原告当庭交纳物业费。

“小物业”关系“大民生”。近年来，文登区紧盯物业管理和服务引发的各类纠纷案件，创新打造“三纵三横”(“三纵”即开展普法志愿者及法官进小区讲法，警察入户走访，法治、德治、信治治理手段综合施策;“三横”即强化“诉调”对接、“检调”对接、“格调”对接)物业纠纷诉源治理新模式，取得良好效果。2022年，物业服务合同纠纷案件诉前调解617件，94.5%的案件在诉前阶段化解，正式立案36件，同比下降82.7%。

横向对接强化联动 多元调解护稳定

“诉调”对接降存量、“检调”对接防变量、“格调”对接促预防。文登区横向强化部门联动，通过加强政法部门与区直机关对接交流，统一物业纠纷处理思路，让大量矛盾纠纷止于诉前、化解于萌芽。

坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，由文登区社会治安综合治理服务中心“做媒”，区法院“牵手”区住房和城乡建设领域纠纷人民调解委员会，邀请2名专职调解员常驻法院办公，负责涉建筑施工、房地产和物业三个重点领域的矛盾纠纷案件，有效弥补了人民法院调解员专业知识不足的短板。今年以来，共成功调解纠纷684起，调解成功率达90%。

针对物业涉公共利益纠纷频发、小区群体性诉求多样的情况，文登区人民检察院加强与区法院、区“12345”政务热线对接，从市民来电反映的物业问题中筛选分析安全隐患、管理短板，并开展实地查看、群众走访、收集固定证据等工作，发出检察建议督促整改，实现了“未诉先办”。今年以来，已查询筛选13条线索移交各行业主管部门，全部办理完结。

根据物业矛盾纠纷调解的实际需要，文登区社会治理服务中心在城区4个街道选取10个矛盾纠纷频发的居民小区作为试点，在全市率先组建网格调委会，就近就地排查矛盾、化解纠纷，努力把矛盾纠纷化解在群众家门口。今年以来，网格调委会共排查调解物业纠纷82起，并全部办理完结。

纵向深入明晰权责 法理交融保平安

在纵向上，文登区组织政法服务力量下沉，到群众“炕头上”“茶几前”问需问策，主动服务护平安、暖民心。

文登区深刻意识到“释法说理”的重要性，组织承办法官和调解员到发生纠纷小区实地走访，与小区业主一起探寻物业公司收费权利、收费内容和标准依据，考察物业公司提供的服务内容、水平与物业服务合同的差距，进一步拉近法官、调解员与小区业主间的距离，增强业主对法院裁判的认同感，真正实现“案结事了”。今年以来，“法官进网格”活动共发动17名法官进入409个网格，靠前化解纠纷、释法答疑800余场次。

针对物业服务纠纷化解盲区，文登区通过组织党员干部入格服务、指导业委会工作、列席业主大会等形式，调动网格员、居委会以及各调解组织的积极性和能动性。今年以来，政法干警入格服务1136次，网格员入户走访、联系群众42.3万余人次，靠前解决群众诉求2.89万余件，网格提前预警热线诉求7807件，先行发现率达38%。

为当好群众的“守门人”，文登区不断加大社会面巡防力度，通过开展“千警进万家”活动，组织社区民警入户走访，密切关注辖区治安隐患、物业管理盲点，做到早预防、早处置。构建起完善的“警格+网格”融合机制，实现“一网格一警官”，推动社区警务自治、网格化管理深度融合，组建平安志愿警队伍10支322人，扎实开展社区防控、矛盾排查、纠纷调处等工作，实现居民小区小联防和公安大巡防无缝对接。

构筑阵地加强普法 释法说理促和谐

近日，文登区法院干警走进天福街道办事处福泉社区，围绕民法典、物业管理条例等，以实际案例为背景，开展物业纠纷专题普法宣传活动。

工作中，文登区将物业费收取、停车位租售、住房维修基金使用等10余项法律法规知识确定为普法重点，编辑成册，紧盯物业纠纷多发的小区，开展“点穴宣传普法”，有效提升群众的法治意识。2022年6月以来，开展相关政策宣传和普法宣传200余次，惠及群众2万余人。

文登区还依靠法官、调解员搭建物业公司与业主之间的沟通桥梁纽带，打造“红色议事厅”“拉呱说事”“小院议事亭”等各具特色的协商议事品牌矩阵，探索在邻里畅谈中找到解决问题的有效路径，推出“睦邻大家谈”“有话请您说”等活动，引导物业公司有针对性地改进服务。针对物业纠纷调解难、当事人不愿调、调成后不履行等问题，文登区积极探索“调解+信用”新路径，组建由高级信用管理师、资深律师、知名企业家等组成的专业团队开展信用调解，创新运用信用提示、信用警示、信用公示、失信惩戒“四步工作法”，有效引导和倒逼各方履约践诺。今年以来，调解物业领域矛盾纠纷185件，全部签订信用承诺书，协议履行率达100%。

“确保小区物业纠纷诉源善治，需要法治深耕细作，文登区将坚持用实际行动践行新时代‘枫桥经验’，全力推动市域社会治理现代化，让群众切实感受到法治温情。”文登区委常委、政法委书记张晓威表示。