质量标准约定不明 存在瑕疵酌情减款

法治日报全媒体记者徐伟伦 见习记者白楚玄

农村自建房缺少统一施工标准,能否对标国家商品房质量标准去验收?

2020年8月14日,王某与张某签订合同,约定王某包工包料对张某的农村房屋进行翻盖装修。施工完成后,张某以建房工程存在线盒留得不够、窗户口不正、墙面凹凸不平等瑕疵,不符合国家商品房建筑标准为由,未按期支付工程款。

因为这笔工程款争议,王某与张某产生了纠纷,王某妻子在索要工程款过程中与张某发生肢体冲突,造成王某妻子受伤。随后,王某起诉至法院,要求张某支付工程款25000元。

顺义法院审理后认为,根据双方签订的合同内容和能够确认的增减项综合判定,被告张某确系欠付原告王某工程款25000元。同时,张某所称工程瑕疵的情形也的确存在,但鉴于农村建房的施工合同关于质量标准通常约定不明,加之农村建房过程中通常无监理单位,因此不应以国家商品房建筑标准来要求农村建房施工项目的质量。

最终,法院根据实际情况酌情认定施工瑕疵,并从工程款中予以扣减,判决张某支付王某工程款18000元。

张婷提醒,农村建房施工过程中,当双方发生矛盾时,实践中往往出现施工方召集家人、工人等去房主家讨薪,房主方则以扣留工具、故意躲避等方式回应,以上行为不仅无益于问题的解决,反而会进一步激化矛盾。因此,在此种情况下,双方首先应当基于诚实信用的契约精神,对瑕疵工程进行修补,修补不成的协商扣减金额,协商不成的再通过法律途径依法维权,合理表达自身诉求。

对于维权中常见的申请鉴定事宜,胡泊表示,据统计,在顺义法院近四年受理的该类案件中,70%案件的当事人在起诉之初都曾申请工程量鉴定或者工程质量鉴定,但最终实际启动司法鉴定的案子却是寥寥无几,主要原因是鉴定的启动条件和成本都超出当事人认知。首先,多数情况下鉴定机构会要求当事人提供施工图纸,然而许多案件中施工方连草图都无法提供,这将直接导致鉴定无法启动;其次,鉴定成本过高,据统计,60%案件的结案标的均在10万元以下,而此类案件最低鉴定费用是1万元,这就意味着大部分案件的鉴定费用已高于双方的争议款项。基于此,经法官释法说明,当事人衡量诉讼成本后大多会选择放弃鉴定申请。

胡泊称,自建房属专业工种,建议房主在开工前了解必要建筑装修知识,或者聘请专业监理进行全过程监督。房主在发现房屋建造出现问题时要及时与施工方进行沟通、立即修正,避免造成不可逆的损失、日后引发矛盾纠纷,同时要注意留存沟通过程及处理结果的相关证据,以作日后维权之用。

为进一步延伸法院职能,加强诉源治理,顺义法院于近期制作并发布了《农村建房施工合同风险告知书》,为双方签订合同前提供参考,提示大家合同中至少应涵盖告知书所提示内容,让所签合同切实成为维护双方合法权益的法律保障,预防农村建房纠纷发生。