合肥中院：着力从源头化解物业纠纷

□ 法治日报全媒体记者 范天娇

“全市物业服务合同纠纷呈逐年上升之势，其中拖欠物业费引发的纠纷占比超过97%。”近日，安徽省合肥市中级人民法院对全市两级法院近三年审理的物业纠纷案件进行了梳理总结，在分析纠纷易发、多发原因的基础上，提出相应的建议和对策，着力从源头化解纠纷。

据统计，2020年至2022年，全市两级法院共新收物业服务合同纠纷案件35130件，结案35109件。结案标的额由6656.6万元增至9769.5万元。一审审结该类案件中适用小额诉讼程序的27036件，占比78.63%。一审以调解或撤诉结案的26517件，调撤率为77.13%。

合肥市中院民二庭副庭长、四级高级法官王养俊介绍说，在全市受理的物业纠纷案件中，超过97%是因拖欠物业费引发的纠纷，剩余不足3%是因业主更换物业公司、业主行使知情权以及业主不满增值物业服务约定、小区公共收益、业主违章搭建、物管用房管理等引发的纠纷。

“业主拒缴物业费的抗辩理由主要包括物业服务质量存在瑕疵、房屋质量或公共区域设施存在问题、物业公司未尽到安全保障义务、小区环境噪声污染问题、小区车位租赁困难等。其中，以物业公司服务存在瑕疵为由进行抗辩的占比最高，达70%以上。”王养俊说。

合肥市中院对三年来的物业纠纷案件梳理分析发现，纠纷成因主要集中在五个方面：一是物业公司服务质量评价监管问题，涉及如何准确、客观地认定物业公司提供的服务是否构成违约以及违约的程度。二是物业公司服务收费标准问题，目前的指导价不能全面反映合肥市物业服务实际状况。三是前期规划和开发商遗留问题，长期无法解决导致业主产生怨恨情绪。四是业主法律意识淡薄问题，无法清晰分辨物业服务企业的责任范围。五是业委会和业主大会的成立和有效运行问题，目前全市成立业委会的小区比例不高，部分成立的也往往形同虚设，难以发挥真正作用。

物业纠纷的化解是当前基层社会治理的难点问题。面对这一现状，合肥市中院建议要深化“府院联动”机制，在党委领导下，构建由房管、发改、市场监管、规划、公安、司法等部门组成的协同共治机制，形成齐抓共管的良好工作格局。

“面对易引发物业纠纷的停车难、高架噪声污染等规划问题，规划、住建等部门应加强规划的科学性、民主性、合法性、前瞻性，避免问题出现后积重难返。针对开发商遗留问题，主管部门应落实相关规定，强化对开发商监管力度。”王养俊说，同时还要加强物业服务质量动态监管，在服务质量方面，建议由房管局牵头，建立由市场监管局、法院、公安、街道社区等多部门共同参与的物业服务企业“红黄牌”制或“黑白名单”制度。引入第三方监理机构，加强对物业服务企业的动态监督。房管部门、市场监督管理等部门也要加强对物业服务企业服务质量的日常检查和专项检查力度。