从多维度发力搭建完整治理体系

□ 本报记者 韩丹东

北京市民小李（化名）近期打算重新租房，为了找到性价比高的房屋，他每天都要花费大量时间在平台上浏览相关信息。

平台上，不少房源图片精美，图中的房屋装修雅致，房间采光明亮通透，令人心动，而标注的租金价格也远低于周边市场水平。

小李选中了几套心仪房源，便联系房产中介预约线下看房，可辗转多个小区实地看房后，他却发现，一些房屋与他在线上看到的图片判若两样，部分房屋户型格局甚至与图片展示的完全不同。

面对小李的疑问，一名中介坦言，线上的一些精致图片并非房屋实景拍摄，而是借助AI（人工智能）生成，目的是吸引租客前来咨询看房。几番奔波下来，小李不仅没能找到合适的住房，反而浪费了大量时间和精力。

随着生成式人工智能技术快速普及，AI使用门槛不断降低，《法治日报》记者了解到，一些房屋中介利用AI进行线上引流，以AI生成的虚假图片冒充实景实拍配图，吸引消费者预约看房。

对此，受访专家认为，这类借助AI技术生成虚假“完美房源”引流的手段实际存在虚假宣传风险，在一定条件下还可能涉嫌欺诈，对于这类问题，不能仅靠个案处置，而是需要从技术监管、平台治理等方面多维度发力，通过搭建完整治理体系进行根治。

虚假房源博取流量

记者注意到，此前曾有媒体报道，部分中介将AI用于房源包装，利用AI对房屋进行“精装修”。也有从业者表示，只要租客实地看房后看中其他房屋，通常就不会深究图片的真假。

对此，中南财经政法大学教授、亚太网络法律研究中心创始人兼主任刘德良表示，用AI生成房源图片为房产租售引流在本质上属于虚假宣传。“若要认定民事欺诈成立，需消费者基于虚假宣传作出错误交易意思表示，虚假信息直接成为交易依据。一般情况下，AI图片仅被用于诱导客户咨询看房，客户看房后发现不符可放弃交易，也就是说，AI图片不直接决定交易，因此难以满足民事欺诈成立条件；但消费者若要主张赔偿为此付出的时间、交通等成本，存在举证困难等现实障碍。”

刘德良进一步解释，在房产租售场景用AI图片引流与网购、外卖等场景不同，网购、外卖过程中，消费者主要依托图片下单，图片直接影响交易，若AI图片与实物差距大，可认定构成欺诈，由监管部门处理；而房产租售场景中，AI虚假配图一般被用于吸引客户看房，未直接促成交易结果，因此处理方式与电商欺诈不同。

熟悉房产交易法律关系的上海诚康律师事务所主任张大成认为，消费者在实际维权过程中，需区分不同情形：若仅被吸引前去看房，未签订合同，可按照虚假宣传向平台投诉；若已签订合同，且有证据证明受AI虚假信息误导签约的，可通过司法途径主张撤销合同，符合法定情形的可主张相应赔偿。

中介平台责任不同

受访专家告诉记者，对于AI虚假房源图片引流问题，信息发布者与平台需承担不同维度的责任。

张大成认为，中介等信息发布者应当承担直接责任。“AI虚假房源图片由中介策划制作并对外发布，是整条虚假信息链条的源头，中介等信息发布者清楚图片为AI生成，并非房屋真实样貌，却依然使用，刻意制造房源优质价廉的假象，目的是吸引客户前来咨询，其掌握房源真实情况，却刻意隐瞒事实，利用信息差误导普通消费者，理应承担首要直接责任。”

“对于平台来说，则要适用过错责任原则。”刘德良指出，目前的实践中，平台方无法做到对平台内每一张图片、每一条文案开展真实性实质性事前审查，但这并不代表平台没有任何审核义务，平台的事前义务集中在发布者主体身份核验层面，平台应当严格核验入驻中介机构的营业执照、住建部门备案证明、从业人员实名信息；对于以个人名义发布房源信息的账号，同样要核验发布人的真实身份。

刘德良同时表示，在事后处置环节，平台也有一定义务。当消费者发起投诉，并且能够提交证据证明房源配图为AI生成的虚假宣传图片时，平台不能置之不理，需要及时和发布房源的中介核实相关情况。一旦确认房源图片存在虚假宣传，平台应当要求中介删除虚假内容，下架问题房源，如果某一个中介账号反复被用户投诉，平台可以对账号采取下架房源、限制发布权限等措施，甚至作出解除入驻合作的处罚。

张大成介绍，如果平台明知部分账号持续批量发布AI虚假房源图片信息引流，却不进行风险预警，不对账号进行处置，收到消费者有效投诉之后拖延不作为，或是前期没有落实中介主体资质核验工作，那么平台自身就存在明显过错，在这种情形下，平台就需要承担相应的责任。

应当收紧准入关口

记者注意到，不少AI生成图片自带溯源标识，但一些中介会采用技术手段将标识去除后再上传平台，让人无法分辨真伪。专家表示，根治这类问题不能仅靠消费者投诉后进行个案处置，而是需要从技术监管、平台治理、行政处罚多维度发力，搭建完整治理体系。

张大成认为，技术监管是治理的重要基础，应健全公共鉴伪服务：一是通过立法，明确禁止去除、清洗、篡改AI生成内容标识的行为，切断造假条件；二是建设面向公众开放的AI核验平台，供消费者和中小平台检测，解决消费者中小平台无自建鉴伪能力的问题；三是提高房源发布硬性门槛，比如要求发布者提交不动产权属证明，上传带有拍摄时间、地理位置信息的房屋实拍照片，从源头减少虚假房源。

刘德良建议，平台应当收紧房源准入关口，区分个人业主账号与中介经营账号，对中介账号实施更加严格的监管；建立中介行业黑名单制度，将多次违规的机构和从业人员纳入黑名单，封禁发布端口，防范其换号重新发布。

“平台还应做好账号动态风险管理，比如可以建立分级处置机制，借助技术识别高风险账号，对价格异常、疑似使用AI生成图片的房源进行预警，可在页面设置醒目提示，并视情节采取限流、下架内容、冻结账号、封禁账号等处理，引导消费者谨慎甄别。”刘德良说。

2025年年底，北京市多部门对包括房产信息平台在内的多个互联网平台进行联合约谈，指出行业内存在虚假房源引流等问题。张大成建议，加强多部门联合执法，由住建、市场监管等部门联动监管房产领域AI图片虚假宣传问题，同时根据情节对违规主体进行分级处理，对首次违规、情节轻微的主体，以限期整改、约谈教育为主；对批量炮制虚假房源、多次被投诉、主观恶意突出的主体，实施联合处罚，提高违法成本。同时要区分单纯引流的虚假宣传和已造成交易损害的民事欺诈，对尚未发生实际交易的，以平台处置、行业约束为主，对已经达成交易并构成欺诈的，监管部门应主动介入查处，实现精准监管。