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《关于完善商品住房销售制度的通知》针对当前我国房地产市场供求关系发生的重大变化，部署推进商品住房销售制度改革，通过完善预售管理、有力有序推行现房销售、加强政策措施协同，加快构建房地产发展新模式，切实维护购房人合法权益，推动行业高质量发展。
□ 新政解读
□ 本报记者 蒋起东
8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），针对当前我国房地产市场供求关系发生的重大变化，部署推进商品住房销售制度改革，通过完善预售管理、有力有序推行现房销售、加强政策措施协同，加快构建房地产发展新模式，切实维护购房人合法权益，推动行业高质量发展。这份自发布之日起即施行的规范性文件，标志着我国沿用近三十年的商品住房销售制度迎来关键调整。
全方位守护购房人合法权益
“保护购房人合法权益是推进商品住房销售制度改革的出发点和落脚点。”近日，三部门有关负责人在答记者问时明确表示。《通知》贯穿以人民为中心的发展思想，从交易资金、房屋交付、建设品质、产权办理等多个维度，全方位保护购房人合法权益。
《通知》大幅提高了预售准入门槛，明确商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。与此同时，预售资金监管的刚性要求进一步强化，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户，直至项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。
“2021年下半年以来，个别城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业将本该用于工程建设的预售资金违规挪作他用，导致资金链紧张甚至断裂，引发房屋交付风险，损害购房人合法权益。”江苏省住房城乡建设厅住宅与房地产业促进中心副主任魏东泉表示，“各地要把推进现房销售和加强预售资金监管结合起来，对于继续实行预售的商品住房项目，要把预售资金监管落实到位，确保预售资金流向清晰、使用合规。”
《通知》强调，“本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。”
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，预售制下购房者依据沙盘、样板间决策，间隔两三年才收房，出现大量因房屋质量、装修标准、小区配套等与宣传货不对板的纠纷。推进现房销售，旨在从根源上破解期房交易存在的信息不对称与权益不对等难题，实现“交钱即交房、所见即所得”。
此外，新规同步推行“交房即交证”，推动购房人在收房的同时就能同步拿到不动产权证书，解决过去长期存在的办证难、办证慢问题。
分类施策保障改革平稳落地
此次改革并未采取“一刀切”，而是通过新老项目分类施策的方式，为市场留出充足的适应和转型空间。
《通知》明确，施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。应合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全。
北京大成律师事务所合伙人、律师吴雨冰认为，现房销售和期房预售是两种并行的商品销售方式，二者均为法律认可的商品房交易形态。这种新老有别、渐进过渡的方式，既尊重了既有项目的开发节奏，避免政策急转弯引发市场波动，又为新项目明确了现房销售的方向，实现了改革与稳定的平衡。
为帮助房企顺利适应新的销售制度，《通知》出台了一系列配套支持政策，从多个环节为改革托底：优化土地供应管理，合理确定房地产用地供应规模，优化土地出让方案，可带规划方案出让，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。加大融资支持力度，房地产项目实行主办银行制，房地产项目公司与主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。完善开发建设管理，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限。
“这些配套举措将有利于减轻房地产开发企业资金压力、降低商品住房开发建设成本。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长、研究员柴强说，“从近年来全域推行现房销售的海南省、试点现房销售的湖北省荆门市等地情况看，现房销售不仅没有导致房地产行业大萧条，反而通过规范市场秩序、稳定市场预期，推动当地房地产行业实现了更稳健的发展。”
住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛认为，房地产开发企业自身也应适应新的销售制度，主动求变，摆脱过去过度负债、快速扩张的高风险旧模式，实行稳健经营，通过滚动开发等方式降低资金成本与投资风险。
加快构建房地产发展新模式
三部门有关负责人在答记者问时明确指出，长期以来，有的房企采取“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，积累了风险隐患。改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。
清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，企业的经营逻辑必须随之改变。推进现房销售，将促使房地产开发企业“有多大实力办多大事”，摆脱过度负债、盲目扩张的经营模式，转向分批拿地、分批开工、分批竣工销售的稳健经营。
柴强也表示：“现房销售制下，房地产开发企业竞争优势将主要体现在住房产品品质和配套服务能力方面，那些经营管理实力、产品研发能力不强的房地产开发企业将被市场淘汰，行业集中度和整体发展质量将得到提升。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，目前，购房者对现房的接受度和期望值明显提高。全国现房销售占比已经从2020年的10.2%增长到2025年的32.4%。今年以来，尽管新房整体销售仍在下降，但现房销售保持稳定和增长态势。以深圳为例，2026年1至7月，深圳一手住宅现售总网签8894套，同比上涨12%。这说明，购房者对高品质住房的需求在增长，开发商也通过实景现房来满足购房者的需求。
“缺乏信用、产品力不足的企业将难以生存，倒逼企业深耕产品研发、优化施工工艺、完善社区配套、提升物业服务水平，专注打造高品质居住产品，稳健经营。长期来看，现房销售制度能够从根源规避购房烂尾风险，有效规范行业经营秩序，加速推动房地产行业迈向高品质、精细化、可持续的高质量发展新阶段。”虞晓芬说。
编辑：吴迪