法治号
□ 本报记者 韩丹东
漫画/高岳
“换个灯泡，本来就几分钟的事，却足足拖了八九天。”提起自家小区路灯维修的经历，家住河北廊坊的王阿姨颇为无奈。
王阿姨告诉《法治日报》记者，自己居住在某老旧小区，此前小区内有一盏位于居民楼之间的路灯出现了故障，天黑之后，那段路漆黑一片，影响居民出行。为此，她先后三次找物业反映，得到的答复无外乎“已经登记”“正在走流程”“需要申请住宅专项维修资金”。一周过去，灯还是不亮。直到王阿姨拨打了便民服务热线，小区电工才来更换了灯泡。
王阿姨的经历并非个例。记者近日采访发现，公共设施维修难已经成为一些老旧小区普遍存在的问题。
对此，受访专家认为，老旧小区公共设施维修难，并不能简单归因于物业服务不到位，而是责任边界不清、资金制度错配、兜底保障缺位叠加形成的系统性堵点。想让小问题不拖成大麻烦，须从制度、资金、治理三方同时发力，构建“快修、快处、快兜底”的微治理闭环。
维修小事成居民烦心事
张先生家住辽宁阜新某小区，小区建成于20世纪90年代，属于老旧小区。他告诉记者，2025年秋天，自家单元内一层的楼道灯开始出现偶尔闪烁的情况，为居民早晚出行带来不便。其间，居民们多次联系物业，物业也给出了答复：“楼道灯属于公共设施，要走住宅专项维修资金，得业主投票同意。”
“我们小区的房屋出租率高，组织一次投票难度很大，为了换个灯泡专门组织投票，确实不值当，但灯泡不修更不是个事儿。”张先生回忆，在等待楼道灯修好的那段时间，一位老人在晚上下楼时因看不清楼梯不慎摔倒，造成软组织损伤。家属找到物业“要说法”，一开始，物业仍坚持“需要走住宅专项维修资金申请流程”，后来经过反复协商，物业才安排人员更换了灯泡。而此时距离楼道灯第一次出现故障，已经过去了一个多月。
住在吉林省吉林市某老旧小区的一名业主向记者反映，前几年，自家小区部分顶楼防水层老化，导致多个住户家中出现了渗水的情况。居民们多次申请启动住宅专项维修资金，却卡在了表决上。租户多、业主少，难以达到启用住宅专项维修资金的表决门槛。
一来二去，渗水问题拖了整整两年。有的业主自己花钱做了防水，一些租户则只能忍受漏水之苦。这名业主苦笑着说：“住宅专项维修资金躺在账户里，问题却难以得到解决。”
一盏小小的楼道灯因故障而熄灭，却凸显出一些老旧小区公共设施维修难的困境。楼道灯、楼梯扶手、路面墙面等微小却高频的损坏，看似小事，但若久拖未修，却会影响居民们的生活品质甚至是居住出行安全。
问题叠加导致久拖难修
为什么这些老旧小区的公共设施维修起来这么难？
在北京恒都律师事务所合伙人高广童看来，维修难的成因之一是实践中在维修义务边界认定上缺乏统一清晰的界定标准。
“法律虽已明确物业负责日常养护，住宅专项维修资金用于大修、中修及更新改造，但实践中，一些物业常把属于自己责任范围内的维修养护问题推给住宅专项维修资金，把本该使用住宅专项维修资金解决的问题推给业主，最终形成管护真空区。”高广童说。
厦门大学法学院副教授姜孝贤指出，老旧小区、无物业小区、自管小区的责任主体更容易缺位。按照法律规定，共有部分的维修责任主体是全体业主或物业服务企业，但在无物业、无业主委员会的小区，这类责任往往会落空。
除了维修义务边界不清的问题之外，受访专家还认为，造成维修难现象的核心成因在于住宅专项维修资金功能定位与使用程序的“错配”。
姜孝贤直言，住宅专项维修资金制度设计初衷是应对电梯、屋面、外墙等大额、低频的维修更新改造项目，显然不适用于楼道灯损坏、门禁失灵等高频小额维修场景。但现实中，这种小维修却被强行套入大额维修流程，造成“钱难动、事难办”的结果。
高广童指出，实践中，由于动用住宅专项维修资金的流程较为繁琐，一些业主担心资金被滥用，对投票积极性不高，导致住宅专项维修资金难以得到及时启动。
“此外，一些老旧小区普遍存在业主长期空置、房屋出租率高、参与意愿低、意见难统一等问题。业委会组建难、运行难，导致涉及公共利益的决策难以推动，让公共设施及时维修变得困难。”姜孝贤说。
分类施策构建维修机制
在受访专家看来，老旧小区实现“小故障快修、大隐患早治、责任可追溯”，关键在于厘清相关项目的权责边界、理顺资金的使用机制。
高广童提出，应固定物业日常养护责任。在物业服务合同中明确楼道灯、门禁、扶手、路面等“小修小补”的处置时限、质量标准、费用来源。属于日常养护范围的，原则上由物业承担，不得动用住宅专项维修资金。
“可以建立全流程台账制度，从报修、派单、维修、验收到结果公示全程留痕，作为监管、考核、追责的核心依据，让物业不敢推诿、不能推诿。”高广童表示。
她还建议，设立独立的日常小额维修专项备用金，从小区的公共收益中计提，以充实备用金，专门用于高频小额维修，让住宅专项维修资金回归“保大、保重、保安全”的定位。还可以通过事前授权、事后公示的方式降低小额维修时间成本门槛，对于单栋楼的维修，由该楼栋业主决策，以提高效率。
北京己任律师事务所合伙人龙非告诉记者，实践中，一些小区的物业合同里，对于单次一定费用标准以下的“小修小补”已经有明确约定，将包括修理楼道灯等较为高频的小额维修包含在物业费中，由物业公司负责维修，以此解决小区公共区域设施日常修理维护的费用问题。
“应特别注意的是，物业公司的上述义务需要有明确的合同约定作为支撑。”龙非提醒道。他建议，业主在签订物业服务合同时可对上述责任进行划分，对于已经签订的物业服务合同中尚未约定的，业主也可以通过签订补充协议的方式解决。
姜孝贤建议，可以建立责任清单制度。先对小区的共有部位维护维修项目进行分类，可分成日常维护、小额维修、大修中修三类，对于日常维护类，由物业主要负责，物业费列支、即时维修；对于小额维修类，可以设立小额备用金与快速处置流程；对于大修中修类，需要动用住宅专项维修资金依法依规进行维修。
“当然，简化流程不等于放松监管，对于电梯、消防等高风险项目，应引入第三方审核验收，确保资金安全、工程质量。”姜孝贤提醒。他同时表示，老旧小区公共设施的高频小额维修，要因地制宜、分类施策。对于有条件的小区，建议加快成立业委会；暂不具备条件的，由街道牵头成立物业管理委员会补位。
姜孝贤表示，老旧小区的公共设施维修应“大事依规、小事快办”，不能让居民为一个灯泡奔走数天，更不能让小隐患拖成大事故。而只有责任清、流程简、资金活、兜底实，才能切实打通老旧小区公共设施维修的堵点，让居民住得安心、舒心。
□ 记者手记
一盏楼道灯、一扇单元门，看似微不足道，却一头系着居民出行的脚步，一头连着家中安心的灯火。
经过多日采访与交流，记者深切感受到，老旧小区公共设施“维修难、维修慢、维修堵”，早已不只是技术层面的老问题，而是一道事关群众幸福感、安全感的现实考题。居民反映的权责边界模糊、资金审批流程繁琐、自治组织缺位等诸多问题交织叠加，造成了令人尴尬的现状——换个灯泡这样的小事，动辄被拖上数周甚至数月，最终成为居民生活中的烦心事、忧心事、闹心事。
诚如专家所言，摆脱老旧小区公共设施维修难困境，关键在于落地务实的举措，彻底厘清物业日常养护、业主小额维修、专项资金大修的权责边界，简化小额维修的审批流程，盘活小区公共收益与维修资金，补齐无业委会小区的基层兜底短板，让责任由该承担的人承担，把钱花到该花的“刀刃”上，让小修小补的需求都能得到及时响应。
城市治理的温度，往往藏在街头巷尾的细微之处。点亮一盏楼道灯，照亮的是居民出行的平安路；修好一扇单元门，守住的是居民回家后的安全感。
民生无小事，枝叶总关情。期待老旧小区的公共设施维修机制能够得到切实改善，彻底打通“坏了没人管、维修慢腾腾”的管护堵点，让公共设施的“小毛病”及时得到修理，小隐患及时得到排除，让老旧小区焕发宜居新颜，让居民的幸福感、安全感在点滴之间得以安放。
编辑：吴迪