发出司法建议为物业纠纷“开良方”

□ 本报记者  邓君

□ 本报通讯员 谢秋君 黄国贤

“针对司法建议，我局将在物业服务管理日常巡查的基础上，进一步加强风险防控意识，督促物业服务企业严格履行设施设备管理和维护职责。”近日，广东省清远英德市某部门在收到英德市人民法院的司法建议后，复函表示。

“小物业”关乎“大民生”，司法建议的背后，是一起小区设施导致的人身损害赔偿纠纷。

铁门伤人暴露管理漏洞

阿煜是英德某小区业主，2023年10月2日，其母亲陈某在紧跟他人出小区时，被自动闭合的电动门撞倒在地，导致受伤住院，医院诊断为左股骨粗隆间骨折。事发后，阿煜多次与小区物业公司协商赔偿事宜，但始终无法达成一致意见，阿煜便将物业公司起诉至英德法院。

为进一步核实具体情况，英德法院承办法官易典兵联系双方当事人一同到现场进行勘查。勘查发现，涉案小区的大门为栅栏式铁门，业主出小区需按出口端的按钮，电动门向内打开，自动闭合时长约10秒钟，且开合过程中无缓冲。一般情况下，电动门处于无人值守状态，但出口端的铁门上以及按钮附近，均贴有“小心夹伤，请勿尾随”等警示标语。

“我们贴了警示标语，而且这铁门在我们物业接手前就已经安装好了，要是有什么安全隐患应该和我们关系不大吧？”物业公司负责人表示。

划清责任破解治理难题

尽管只是一例个案，但物业问题是涉及众多业主的“民生问题”，必须平衡好各方利益。

易典兵经过反复翻阅勘查现场的材料、查阅物业管理的相关资料，又与办理过此类案件的老法官进行深入交流后，他的思路渐渐清晰起来：尽管小区的公共设施并非物业公司安装，且产权属于业主，但物业公司接手物业管理服务后，有义务保障和维护公共设施的正常运行，及时消除已发现的或潜在的安全风险。

经审理，法院认为该案造成陈某受伤的主要原因是物业公司未尽到安全保障义务，对涉案电动门遇阻无法缓冲的安全隐患未消除，亦未对业主正确使用电动门进行相应的说明和引导，故物业公司应对陈某的损失承担相应赔偿责任。此外，陈某属于行动缓慢的老年人，其在有明确提示的前提下，没有亲自按电动门开关，而是尾随他人走出大门，自身对事故的发生亦有相应过错。但该过错并非损害结果发生的主要因素。物业公司在提供服务的过程中，存在安全保障义务重大过失，系事故发生的主要因素。故法院依法判决物业公司对陈某的损失承担80％的责任，赔偿两万余元。

制发建议保障业主权益

案子结了，但如何避免类似案件再次发生？易典兵经与同事探讨，以及对相关案例的分析，发现在类似纠纷中，大部分物业公司缺乏风险意识，不利于物业行业健康发展。

为提升物业公司规范化经营和管理能力，维护业主的人身和财产安全，共创美好家园，易典兵决定通过制发司法建议的形式堵塞漏洞。

“建议相关职能部门督促物业公司对小区公共设施设备进行安全自查、对小区业主规范使用公共设施设备，进行必要的安全教育、引导和提示工作；督促提高物业公司的管理风险意识，积极购买物业管理责任保险，以尽量降低物业公司在管理过程中潜在的责任风险损失……”

司法建议发出后，相关行政部门积极回应，对存在问题进行梳理和整治，向全市物业服务企业发出关于提醒做好物业管理区域设施设备管理及维护的通知，并组织有关物业公司座谈，及时通报相关案件，要求企业深刻吸取教训，在保障和维护物业管理区域内各项设施设备方面严格履行职责，保障业主权益。相关整治工作已取得积极成效。