法治号
□ 管晓峰
国有土地上房屋征收与集体土地上征地拆迁适用的法律法规不同，补偿方式不同。对于国有土地上房屋的征收补偿，则有《国有土地上房屋征收与补偿条例》提供明确指导，作为全国范围内统一的法律依据。而对于被征收的集体土地上房屋的补偿问题，由于缺乏全国统一的详细规范，主要依赖地方性的规定执行，例如《上海市征收集体土地房屋补偿规定》《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》《广安市中心城区征收集体土地房屋拆迁基本住房货币安置补偿办法》等。集体土地与国有土地的法律属性不同导致征收补偿标准存在差异。
法律实务中，集体土地上房屋的被征收人依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（以下简称《若干问题的规定》）第十二条第二款之规定，主张按征收国有土地上房屋的补偿标准给予补偿的案例也不鲜见。这种主张是否应得到支持，需要在具体案例中结合当事人的实际境况以及相关法律、法规的精神进行评判。
《中华人民共和国民法典》第二百四十三条和《中华人民共和国土地管理法》第四十八条都对集体土地上房屋的征收进行了明确的规定。这两条规定都在强调征收集体土地上房屋时，应当尊重和保护农民的合法权益。具体到补偿措施中，需包括但不限于土地补偿费、安置补助费、社会保障费用等，并且要保障他们的生活水平和长远生计。同时，任何组织和个人都不能贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
《若干问题的规定》第十二条第二款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
司法实践中，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。
结合上述理解和适用，笔者认为，对于土地已经被征收，而没有安置补偿的情况下，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，意味着被征收的土地已实际上经转变成为国有土地，为了充分保障被征收人的生活水平不降低，土地权利人有权请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。
此外，关于涉及房屋价值的评估问题，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日的市场价格。而当集体土地上房屋的征收涉及长时间跨度时，市场条件可能已发生变化，此时应以实际补偿时的市场价格为评估基准，以确保被征收人的合法权益不因市场价格变动而受损。
综上所述，房屋不同于其他财产，关系到当事人的基本生存权利，所作赔偿应当遵循公平合理的原则，努力保障和满足当事人的基本生活需要。因此，笔者认为，如果集体土地上的房屋所处的地域已经实现了城镇化，并且土地已经被征为国有，那么在进行房屋征收补偿时，应结合有利于被征收人补偿利益的原则，按照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿。
（作者系中国政法大学民商经济法学院商法研究所教授，法学博士，博士生导师）
编辑：武卓立