法治号
赵志疆
近日，“上海一小区前物业公司被业委会起诉，法院判决物业返还小区全体业主4000余万元”一事引发网友关注：上海普陀区中远两湾城小区业委会不仅炒掉了管理小区长达20年的物业公司，还请来专业律师团队和审计团队，全面审计过去20年账目，倒查20年的公共水电及停车费，最终获得有利证据，法院判决前物业公司返还全体业主4000余万元。
作为上海内环以内最大的小区，中远两湾城一共有96幢超过30层的高楼密集排列，整个小区约容纳5万多居民。小区内部自成一套体系，有许多餐厅、便利店、生鲜店、按摩房、健身房，各种品牌的房产中介门店更是应有尽有。“家大业大”说明中远两湾城有多种收益来源，法院判决前物业公司返还全体业主4000余万元，也足以说明这一点。但在过去20年间，如此庞大的资金是如何被前物业公司瞒天过海据为己有的？
据报道，该小区前物业公司系开发商自配物业，管理该小区长达20年，由于业主们认为小区管理混乱、账目不清，且认为第二届业委会对原物业公司的监督不到位，于是罢免了第二届业委会，选聘新的物业公司并对原物业公司进行了审计。在这一过程中，涉及三个主要的法律问题：业主的权利、业委会的责任、物业公司的义务。
根据民法典和《物业管理条例》的相关规定，小区业主拥有的权利包括所购房屋的专有所有权，小区内道路、电梯等公共设施的共同所有权；未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动。以此来看，小区共有部分在运营过程中产生的收益应归产权人，也就是小区业主所有。物业公司只是受业主委托对公共部分实施管理和维护，不应该也没理由将由此产生的收益据为己有。但是，由于缺乏信息透明机制，不少小区的公共收益都是一笔“糊涂账”，业主既不知道收入了多少钱，也不知道这些钱都用在了哪里。更有甚者，有些物业公司趁机浑水摸鱼、中饱私囊。
现实中，无论小区有多少创收渠道，都能被一些物业公司轻描淡写的一句“入不敷出”化为乌有。要想避免这样的局面，认真负责的业委会不可或缺。作为业主大会的执行机构，业委会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，同时接受业主的监督。值得一提的是，业主选举产生业委会，并不等于将所有权力拱手相让。如果缺少必要的监督，业主自治很容易成为业委会的“一言堂”，甚至使原本存在于业主与物业公司之间的矛盾，演化为业主、物业公司、业委会三方之间的矛盾。需要明确的是，成立业委会的目的是维护广大业主的权益，业主不仅有权对业委会进行监督，而且有权通过业主大会罢免不称职的业委会——中远两湾城这场漂亮的“翻身仗”，正是从罢免原来的业委会打起的。
毋庸讳言，经营小区是个“技术活”。从维护小区高效运转的角度看，小区合理的运营项目多多益善。物业公司“广开财路”没有问题，问题是应该接受业主的授权和监督。《物业管理条例》明确规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。对于物业公司来说，小区公共收益不能成为一笔“糊涂账”，浑水摸鱼只能一时掩人耳目，最终不免因业主权利意识觉醒而鸡飞蛋打。摊开物业收支账本，既是物业公司不可推卸的法律责任，也不失为协调业主与物业关系的有效途径。
因为此次成功的诉讼，中远两湾城现任业委会被网友誉为“上海最牛业委会”。实际上，小区业主才是“最牛业委会”背后坚强的后盾。中远两湾城业主成功的维权经历，不仅为业主自治提供了可资借鉴的范本，而且生动地说明了一个道理：尽管小区管理千头万绪，但凡事最怕“认真”二字。作为小区的主人，每位业主都有必要更加积极地行使自己的权利，以更加健全的内部管理和更加透明的财务机制，来维护自己应有的权利和收益。
编辑：马树娟