房屋未登记 不具有所有权

六旬母亲因病去世，不料却留下房产“争夺战”。一场继父与子女之间的房产之争，法院该如何判决？已交付但尚未过户登记的房屋，所有权归谁？近日，海南省文昌市人民法院判决一起房屋所有权确认纠纷案。

案情：继父与继子为房屋归属打官司

七旬老人黎文涛与吴梅2015年相识后恋爱，两年后登记结婚。

婚后，黎文涛与吴梅商量在海南买房用于养老。黎文涛与吴梅当时的条件均不符合海南购房政策要求，便决定由吴梅的儿子周昊代持，全款买下位于文昌市清澜开发区某项目的一套房子。

黎文涛称，为了让周昊符合海南的购房资格，夫妻俩从2020年起就为周昊缴纳社保及个税等。2023年1月，吴梅因病去世。

黎文涛认为，他们夫妻俩与周昊之间是房屋代持合同关系。因此，黎文涛向法院提起诉讼，要求周昊协助自己办理产权登记等手续，确认该房屋所有权归自己。

周昊称，因客观原因，该房屋并未办理所有权过户登记手续，还未实际过户到自己的名下。对于代持该房屋情况，周昊矢口否认。

“我母亲在婚前就积累了上千万资产，退休前是某上市公司财务总监，对财产的保护本身就有高度的敏感性。”周昊称，母亲与黎文涛在办理结婚登记之前，就全款购买了该房屋，可见母亲并不想与黎文涛有任何经济上的牵扯。

“而且，这套房屋的房款，有一部分是我找银行抵押贷款的，该贷款目前由我偿还。黎文涛未支付任何购房款，因此对房屋不存在任何权利。”周昊说。

法院：房屋未登记，驳回诉请

文昌市人民法院经审理认为，该案是因不动产归属争议，从而引发的所有权确认纠纷。

法院经审理查明，周昊在签订房屋《认购书》后，已于2020年10月交付5万元。同年12月，吴梅付清房价余款110多万元，目前已交房。

案件承办法官介绍，由于涉案房屋是预售商品房，直至庭审结束，该房屋的所有权尚未登记。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。

法院认为，周昊与开发商订立房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。

“也就是说，因该房屋尚未办理不动产权属登记，周昊对该房屋享有的是合同权利，而非所有权。”承办法官介绍，因此，黎文涛就该房屋请求确认权利缺乏法律依据，被文昌市法院依法驳回其全部诉讼请求。

说法：未对房屋登记，不算真正拥有房子

“该案中，简单来说，就是房屋没登记，就不算真正变更所有权。”海南昌宇律师事务所律师刘瑾表示，周昊因客观原因，没有对房屋进行登记，就不算真正拥有房子。黎文涛想对该房屋主张权利，自然也是没有法律依据。这也是法律通过登记制度，明确物权归属、维护交易秩序的原则。

“《中华人民共和国民法典》第二百零九条确立的‘登记生效原则’，是不动产物权变动的‘铁律’。”刘瑾告诉记者，这就意味着，房屋、土地等不动产的所有权归属，并非以“签订合同”“实际占有”或“付款”为标志，而是以依法完成登记为最终生效条件。

“在日常不动产交易过程中，要时刻谨记，签约不等于万事大吉。”刘瑾提醒，“房屋买卖合同的生效，仅意味着双方产生合同义务，但不等于物权变动。买房人应在合同中明确约定过户时间、违约责任，避免因开发商拖延登记而陷入被动。”

刘瑾建议，无论新房还是二手房买卖，完成不动产权属登记是取得房产所有权的唯一途径。即便因政策、开发商原因暂时无法登记，也应留存好付款凭证、合同等证据，必要时通过法律途径主张房产过户或赔偿。

“法律只认‘登记’这张‘身份证’，无论合同再完美，不登记，仍难获物权保护。”刘瑾提醒道。（以上人物均为化名）

（2025年8月15日《法治时报》记者 杨晓晖）