法治号
深冬凌晨，出租屋内发生火灾，租客及时扑灭了火苗，幸未造成人员伤亡。然而，火灾后，租客拒付租金、拒绝还房，房东于是将租客诉至法院，要求其支付租金、偿付损失。租客却认为，火灾后房屋已无法居住，自己有权拒付租金，且火灾导致自己名贵家具、手表等被烧毁，就其损失提出反诉……近日，上海市青浦区人民法院审理了这起纠纷案件。
出租屋失火 房东租客对簿公堂
某年深冬凌晨，某民宅卧室内突发火灾，租客小刘及时扑灭，幸未造成人员伤亡和大额财物损失。次日，消防部门尚未勘查完毕，小刘便对火灾现场进行了清理。
火灾发生后，小刘住进了酒店，拒绝支付火灾后的房屋租金，并拒绝还房。于是，房东老张将小刘起诉至法院，要求其支付火灾发生后的租金、违约金、房屋占有使用费等共计14万余元。
消防救援支队经现场勘查后，出具《火灾事故简易调查认定书》，其上载明：起火原因排除人为放火、外来火种、吸烟和蚊香等遗留火种、使用明火不慎、焚香祭祖引发火灾的可能，无法排除床头柜位置处电气线路故障引发火灾的可能。
老张诉称，小刘逾期支付租金构成违约，理应支付租金及房屋占有使用费，并偿付损失，承担相应的违约责任。
小刘辩称，不同意老张的诉请。火灾发生后，涉案房屋已无法居住，双方未就后续安置事宜达成一致意见，自己有权拒付租金。消防部门出具的《火灾事故简易调查认定书》排除火灾原因是自己使用房屋不当所致，火灾是电气线路老化故障引起的，故老张对于火灾发生存在过错。火灾发生后，因老张拒绝配合消防部门对火灾的进一步勘查和责任认定，所以无法明确火灾发生的具体原因。
在案件审理过程中，小刘提起了反诉，认为火灾导致自己名贵家具、相机、手表等被烧毁，要求老张赔偿因火灾导致的损失。老张就反诉辩称，小刘未能提供证据证明火灾是房屋原有电气线路故障所致，故不同意赔偿小刘主张的损失。
法院：综合实际损失酌情认定双方责任
应小刘申请，法院依法委托鉴定机构对火灾原因进行鉴定，但因火灾现场已被小刘清理完毕，证据未能及时固定，鉴定机构无法确定火灾原因。
法院审理认为，根据查明的事实，本案中，老张和小刘签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。发生火灾后，小刘即搬离房屋，拒绝支付租金和返还房屋。双方对火灾发生的原因及相关法律后果的处理存有争议，房屋也未修复，导致合同履行陷入僵局。
老张在2023年3月向小刘发函要求解除合同，为避免损失进一步扩大，法院认定双方的租赁合同已于发函到达之时解除。
在火灾发生后，房屋断水、断电，在客观上已经无法居住，由于证据的灭失，导致消防部门无法对火灾发生原因进行准确判定，双方对此亦存在争议，无法确定火灾归责于哪一方。现双方均主张火灾系对方原因造成并要求对方赔偿相关损失，但均未能提供证据证明火灾原因归责，也无法提供充足证据证明损失的实际发生及对应的金额，法院对双方主张的损失均不予支持。
火灾发生后，双方均有义务及时止损。但小刘一方面认为房屋无法居住而拒付租金，另一方面拒绝返还房屋，其行为导致损失进一步扩大。最终，法院综合当事人过错程度、房屋空置时长、当事人的实际损失，酌情认定小刘应支付老张租金及房屋占有使用费共计74880元，老张应返还小刘押金18000元。
法官说法
法官提醒，房东将房子出租给承租人前，应保证房屋符合消防安全条件与安全居住标准，按照要求配置并妥善管理消防设施、器材、电气设备、线路，及时检修、消除安全隐患。
如果出租房屋要改变使用功能和结构的，应当符合消防安全要求，发现火灾隐患及时消除或者通知承租人消除。
承租人在承租房屋时，应当仔细检查房屋设施有无安全隐患，如果发现安全隐患，应及时通知房东并要求消除。在入住后，应当确保合理合规地使用房屋，按照合同约定的方法使用租赁物，并加以妥善保管，未经房东允许，不得擅自转租或群租。
（2024年1月8日《上海法治报》）
编辑：吴攀