法治号
基本案情
原告朱某与被告沈某系夫妻关系，于1978年2月1日登记结婚。沈某某系朱某、沈某的长子。2007年12月12日，某市房产管理局向沈某颁发房产证，载明案涉房屋所有权人为沈某以及房屋面积为204平方米。2021年1月6日，沈某某虚构其父亲沈某丧偶的虚假事实，与沈某签订许昌市存量房（二手房）转让合同受让案涉房屋产权，房屋总价款100元，沈某共有份额40%，沈某某共有份额60%。朱某知悉上述情况后，要求沈某某返还房屋。但沈某某不但拒不返还，还直呼父母之名，指责其种种不是，甚至发抖音泄愤。朱某气愤至极，诉至河南省许昌市魏都区人民法院。
裁判结果
魏都区人民法院经审理认为，案涉房屋系朱某与沈某在婚姻关系存续期间所购买，应为两人的夫妻共同财产。沈某某与沈某签订许昌市存量房（二手房）转让合同时，未取得房屋共同共有人朱某的同意，虚构沈某丧偶的虚假事实，以明显低于市场价值的价格100元转让案涉房屋，损害了朱某的合法利益，且朱某也未予以追认，应依法认定为无效合同。转让合同无效，转让行为自始没有法律约束力，案涉房屋应当恢复原状，即恢复登记在沈某名下。综上判决：一、确认许昌市存量房（二手房）转让合同无效；二、沈某某协助将案涉房屋产权恢复登记至被告沈某名下。沈某某不服判决，上诉至许昌市中级人民法院。许昌市中级人民法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂依法驳回上诉，维持原判。
法官说法
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案涉房屋购买于朱某、沈某婚姻关系存续期间，双方无婚后的财产约定，应当认定为朱某、沈某夫妻共同财产，两人为该房屋的共同共有人。沈某某对此予以否认，称案涉房屋不属于朱某、沈某夫妻共同财产，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，应当承担不利的法律后果。沈某未经共同共有人朱某同意，擅自处分案涉房屋，其行为属于无权处分。而沈某某系朱某的儿子，应当知晓案涉房屋系朱某、沈某的夫妻共同财产，在未经朱某同意的情况下，沈某某虚构其父亲沈某丧偶的虚假事实，与沈某签订许昌市存量房（二手房）转让合同受让房屋产权，且没有证据证明其支付了合理对价，显属恶意，不构成善意取得。该转让行为损害了房屋共同共有人朱某的合法权益，且朱某也未予以追认，故许昌市存量房（二手房）转让合同应认定为无效。物权具有追及性，沈某无权处分共有房屋，而受让人沈某某并非善意取得，朱某作为共同共有人，有权要求返还原物、将案涉房屋恢复至原有登记状态。法院认定案涉《许昌市存量房（二手房）转让合同》无效，沈某某协助将案涉房屋产权恢复登记至沈某名下具有事实根据和法律依据。
（2023年11月20日《河南法制报》徐晓勇 陈艳洁）
编辑：吴攀