法治号
房屋买卖是人生大事，在签订房屋买卖合同时，夫妻一方代另一方签字的情况时有发生，这样的合同是否有效？当心仪房源又被另售他人，已付定金的买受人又该如何维护自身权益？日前，上海市静安区人民法院审理了一起合同纠纷。
2022年7月，小方夫妇通过房产中介看中了一套房屋，想以1250万元的价格购买该房屋。为促成双方成交，中介特地赶到外地找到了正在陪同父亲看病的房东胡先生。小方夫妇看中的这套房屋是胡先生和妻子蔡女士共同共有，胡先生在买卖合同上签字的同时也代蔡女士签了字，随后，小方夫妇支付了60万元的定金给胡先生，并积极准备购房款等待过户。
谁知，胡先生回到上海后，妻子蔡女士却认为房子的售价过低，还要承担中介费用，不同意卖房。同年9月，胡先生夫妇又以1300万元的价格与另一买家签订了出售合同，并退还了小方夫妇的60万元定金。
小方夫妇认为，胡先生夫妇擅自解除合同，依照合同约定应双倍返还定金；而胡先生夫妇认为，妻子蔡女士不知道房屋出售给小方夫妇的事情，也不认可丈夫胡先生代签字的行为，房屋买卖合同未经全体共有人签字，合同不成立，所以只愿意退还定金。双方争执不下，小方夫妇无奈最终诉至法院。
法院审理认为，房屋买卖合同双方四人均已经签字，合同已经成立。房屋买卖合同上胡先生代妻子签字的行为属于代理行为，因没有取得妻子的事先授权，也没有获得事后追认，胡先生的代理行为属于无权代理，房屋买卖合同对胡先生的妻子不发生效力，所产生的一切后果由胡先生承担，胡先生应双倍返还定金。
胡先生不服提起上诉，二审法院经审理认为一审判决于法有据，予以维持。
法官说法
夫妻一方出售房屋是否属于行使日常家事代理权的范围？
民法典规定的日常家事代理权是“因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为”，如维持家庭共同生活的开支、抚育未成年子女的费用、家庭成员所需的医疗费用等。房屋买卖所涉金额大，与夫妻双方的生活都息息相关，应当在夫妻双方都同意的前提下进行，因此房屋买卖不宜被认定为家庭日常生活需求的范围内。
属于夫妻共有的房屋，仅有夫妻一方签字的房屋买卖合同是否有效？承办法官表示，若买受人有证据证明夫妻一方签署合同时已经获得另一方的授权或另一方事后追认的，房屋买卖合同对于出卖人夫妻双方发生效力，买受人可要求继续履行合同；但若夫妻未签字一方不认可另一方与买受人签订的房屋买卖合同，买受人也无证据证明签字方在签署合同时已获未签字方有效授权或未签字方事后追认的情况，房屋买卖合同有效但效力仅及于签字方，买受人只能通过起诉签字一方来维护权益。
法官提醒，房屋买卖由于金额大、周期长、流程复杂，在交易过程中面临诸多法律风险，买卖双方均应当仔细审查、慎重签约、诚信履约。作为买受人，要注意审查所购房屋产权登记情况，如不动产登记为多人共同共有，所有产权人应当共同签署房屋买卖合同或经有效的授权委托，否则可能导致房屋无法顺利过户；若房屋属于夫妻共有财产但仅登记一方名字，应当注意是否有另一方同意出售的证明或委托代理手续。
（2023年9月11日《上海法治报》记者 胡蝶飞 通讯员 梅益婷）
编辑：吴攀