法治号
案起缘由：购买抵债房后没及时变更产权
2011年，王发生经某房屋中介介绍，看中了一套位于青海省西宁市城东区某小区的房屋。“这套房屋是抵债房，房主李玉光将房屋挂在弟弟李玉强名下，只要把购房款打给李玉光，李玉强会帮助办理房屋产权过户手续。”很快，某房屋中介将买卖双方约到一起，听了中介的介绍，王发生觉得这不影响买房，当即决定和李玉光签订房屋买卖合同。双方约定房款总价为40余万元。
签订房屋买卖合同后，王发生将40万元转账到李玉光妻子芳芳名下，剩余的尾款按房屋买卖合同约定，等房屋过户后一次性付清。之后，王发生便和家人装修房屋搬进新房，只是房屋产权过户迟迟没有办理。
“这套房屋是我的，我要求你们立即搬出去。”2023年，李玉强突然找上门，称房屋是他的，要求王发生返还房屋。原来，两年前李玉光不幸过世，哥哥离世后，李玉强和嫂子芳芳之间矛盾不断激化，随后，李玉强要求收回自己名下的这套房屋。
“明明付了40万元购房款住了12年，现在却要求我们搬出去！”李玉强此举提醒了王发生，“房屋产权变更的事不能再拖了”。随后，王发生将李玉强和芳芳起诉至法院，要求两人立即将房屋产权过户给自己。
对簿公堂：谁才是房屋不动产权实际所有权人
今年5月30日，西宁市城东区人民法院开庭审理了此案。
法院经审理认为，本案争议焦点是李玉强是否为房屋名义上的所有权人？
原告王发生诉称：“房屋是我12年前买的，当时房屋买卖合同也签了，钱也付了，我搬进去住了12年了，现在突然说房子不是我的。我要求李玉强和芳芳将房屋产权过户到我名下。”
被告李玉强辩称：“签订房屋买卖合同时我根本不知情，也没有签字，房屋买卖合同与客观事实不符，该合同损害了我的合法权益，属于无效合同。房屋是我从开发商处购买的，有购房合同为证，我从未委托芳芳出售房屋，我和王发生之间没有任何房屋买卖合同关系，也没有收到所谓的40万元购房款。王发生与芳芳是在我不知情的情况下签订了所谓的房屋买卖合同，这损害了我的合法权益，应属无效，我也没有义务配合王发生办理过户手续。这几年我一直不知道有人住在我的房子里。”
被告芳芳辩称：“首先，因房屋买卖合同的相对方是李玉强和王发生，不是我本人，我可以作为诉讼第三人辅助原告王发生证明房屋交易的过程合法有效，配合法庭查明事实，但并不是合同相对人，没有承担房屋买卖合同的法律义务，而且我也并非房屋登记所有权人，无法实际完成过户。其次，房屋买卖合同合法有效，当初房屋是以房抵债方式抵给了我丈夫李玉光的，他将房屋登记在李玉强名下，所以才有李玉强与开发商签订的购房合同，但这并不能证明李玉强就是房屋实际所有权人。这套房产原本就是要出售的，原告王发生买房的时候我们都在场，一同商量了买卖细节并签订房屋买卖合同，所以合同当事人应当全面履行合同义务，李玉强应当配合王发生完成房屋权属变更登记。房屋买卖合同于2011年签订。之后，王发生装修入住直到李玉强起诉要求他腾退房屋，这期间已经过了12年之久，在此期间，李玉强一直没有任何异议，该房屋买卖合同应该继续履行。”
法槌落定：名义所有权人配合完成房屋过户登记
法院经审理认为，本案首先应确定李玉光、芳芳是否系涉案房屋实际所有权人，李玉强是否系涉案房屋名义所有权人。对此，芳芳提交的书面证据可相互印证，且与芳芳提交的谈话录音中芳芳与李玉强的陈述基本一致，可以证实涉案房屋系李玉光通过以房抵债的方式获得，但登记在李玉强名下的事实。李玉强虽提交了购房合同、发票等证据，但没有提交证据证明其购房款支付情况，且李玉强对其购买的房屋长期搁置、不予理会的情形与常理不符。芳芳关于涉案房屋系李玉光以房抵债方式从开发商处取得的陈述更为可信，李玉光、芳芳应为涉案房屋实际所有权人，故对李玉强要求确认涉案房屋属于他所有的反诉请求不予支持。涉案房屋买卖合同系由王发生与芳芳签订，应视为涉案房屋实际所有权人与王发生就涉案房屋买卖事宜达成一致，芳芳作为合同相对方，其在本案中的诉讼地位应为被告，现王发生、芳芳对涉案房屋买卖合同的真实性均不持异议，系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律强制性规定，合法有效，故法院对王发生要求确认其与芳芳签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求予以支持。现王发生已按约定支付涉案房屋购房款40万元，芳芳对王发生要求办理过户的主张不持异议，但认为涉案房屋登记在李玉强名下，其实际无法履行配合办理房屋产权过户手续的义务，根据芳芳提交的录音内容可知，李玉强作为名义所有权人对芳芳出售涉案房屋系明知，现涉案房屋登记在李玉强名下，李玉强理应协助王发生办理涉案房屋产权过户手续，故法院对王发生要求李玉强协助办理涉案房屋产权过户手续登记至其名下的诉讼请求予以支持。
综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第1条第3款，《中华人民共和国民法典》第7条、第240条、第509条、第577条，《中华人民共和国民事诉讼法》第67条之规定，判决被告李玉强配合原告王发生办理房屋产权过户手续，过户登记至原告王发生名下。（文中人名均为化名）
（2023年7月14日《青海法治报》记者 雷洁）
编辑：吴攀