法治号
故事梗概
某小区部分楼宇外立面的大理石石材出现不同程度的脱落，该小区业主大会作出决议，同意启动该小区住宅专项维修基金对外墙面进行修理。经过相关程序，北京市住房资金管理中心按预算审核审定的工程预算金额，向施工公司拨付了施工款项。该小区业委会向北京市朝阳区人民法院起诉，要求小区开发商向业委会支付外墙修缮工程费用10065711.03元、赔偿律师费10万元、赔偿鉴定过程中支出的搭建脚手架及曲臂车工程费47826元并承担鉴定费35万元。
法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理认为，涉诉小区×××号楼外立面的大理石石材大面积脱落，该小区业委会作为该小区业主自治管理组织，可请求侵权人赔偿损失。根据鉴定结论：×××号楼存在施工质量缺陷是导致石材脱落的主要原因；不利因素在时间上的累积是现状存在石材脱落现象的次要原因。作为涉诉小区的开发商，应对施工质量缺陷导致石材脱落承担赔偿责任。
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于共有部分的维修、更新和改造。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。×××号楼经鉴定机构认定：鉴定范围内的外墙装饰因饰面层与基层分离、空鼓、开裂、脱落等造成功能障碍，危及人身财产安全，其损坏量已超过鉴定范围总量的30％，符合《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的维修条件。为防止高空坠物，保障居民人身财产安全，建议对该楼鉴定范围内已脱落的和存在脱落危险的外墙装饰进行综合处理。在此种情况下，该小区业委会申请使用住宅专项维修资金进行维修，并要求开发商赔偿维修费用合法有据，法院予以支持。该小区业委会主张的维修费金额，有预算审核作为依据，且获得了北京市住房资金管理中心的拨款，法院可以此作为计算维修费赔偿金额的依据。但在确认维修费赔偿金额时，应同时考虑“不利因素在时间上的累积导致墙面脱落”这一次要原因。法院根据本案的实际情况，按照责任比例确认开发商应赔偿修理费7046000元。
该小区业委会为配合鉴定支出的脚手架搭建费及曲臂升降车租赁费属于合理支出，开发商应负责赔偿。法院亦按照相应的责任比例，确定开发商应负担的具体金额。该小区业委会和开发商均支出了鉴定费，法院综合认定确定了双方各自应负担的鉴定费金额。
该小区业委会要求开发商赔偿律师费，缺乏合同依据和法律依据，法院未予支持。
一审判决作出后，开发商不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理维持了一审判决。
法条解读
《中华人民共和国民法典》第二百三十七条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。
《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
一般的房屋买卖合同中都会对相应的房屋保修期限进行约定，然而并非超过了合同约定的保修期，就可以当然免除开发商对房屋质量问题应承担的责任。房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。
本案中，经过鉴定证明该小区建筑存在施工质量缺陷是导致建筑墙体石材脱落的主要原因，虽截至判决生效时，该小区已经交付17年，即便开发商以建筑物外墙质保期已超过为由进行抗辩，但只要确认存在施工质量缺陷，追讨侵权责任、依法请求损害赔偿仍然可行。
典藏之语
房屋质量终身负责并不是一句空话。就房屋质量问题，个体业主可主张专有部分权利，全体业主亦可共同主张共有部分权利。业主要善于利用法律武器维护自己的合法权益，即便房屋已过合同约定的保修期，开发商仍有责任对存在施工质量缺陷的维修费用承担赔偿责任，以共同维护弘扬和谐、法治等社会主义核心价值观。
（李婍婧 北京市安理律师事务所）
（2023年4月27日《法制文萃报》）
编辑：张奕辰