法治号
故事梗概
某小区业委会成立后，向该小区物业公司发函，要求该物业公司公布小区公共收益情况并与业主商榷利益分配问题，物业公司向业委会回复时出具“某小区停车费统计”表。根据表中统计，该小区两年停车费用共计300027.5元，物业公司因停车场路面维修实际支出8984元、监控改造维修费用支出46535元。小区业委会向陕西省汉中市汉台区人民法院起诉，要求法院依法判决物业公司返还两年的公共收益300027.5元、赔偿资金占用损失并负担诉讼费用。
法院判决
汉中市汉台区人民法院经审理认为，权利或财产变动过程中受益者要保有其所受利益的正当性，取得利益人事先虽具有合法的根据但事后丧失的，即构成不当得利，应负返还的义务。依照法律规定，物业公司利用物业共有部分产生的收益，扣除合理成本后属于业主共有。在业委会向物业公司发函要求公布小区公共收益后，对停车费问题，物业公司出具了“停车费统计”进行回复，该统计显示小区2019年、2020年停车费共计300027.5元，物业公司辩称上述统计费用除包含公共收益部分外另包含规划车位的收益，并称其在出具统计表时即告知此事且二者不可区分。该辩解业委会不认可，且物业公司是在业委会函告其公布公共收益的情况下出具的该份统计，应视为对其要求的回复，物业公司亦无证据证实上述费用中包含非公共收益，对此应承担举证不能的后果，上述费用应推定为系该小区停车费公共收益。
对于费用支出情况，虽然业委会仅认可其中用于购买黄标漆及铺砖人工费用共计605元部分，但认可物业公司对停车场路面维修、停车场监控改造维修的事实，对以上费用物业公司的证据能相互印证，可证明实际支出费用，对该部分费用共计55519元予以确认。
关于物业公司辩称的支付员工工资部分，不应自公共收益部分中扣减，对此不予采纳；业委会诉请返还的公共收益部分，应为实际收益扣减支出之后的余额部分，关于物业公司辩称的支出停车场修补沥青路面、停车场排污管道改造费用，物业公司所提交工程结算表无签章确认、排污管改造费用亦无费用结算，该部分支出情况无法确定，物业公司对此应承担举证不能的后果，故对物业公司的这部分辩解不予采纳。
综上，物业公司应返还金额为244508.5元；业委会关于要求物业公司承担自2020年12月1日起至判决生效之日止的资金占用费的诉讼请求，不违反法律规定，计算标准可按3.85％计算。
一审判决后，物业公司不服，上诉至陕西省汉中市中级人民法院，该院经审理，维持了一审判决。
法条解读
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。而公共收益是指利用小区内共有部分，包括共有区域、共有设施设备进行经营管理所获取的收益。根据民法典的相关规定，建筑区划内的道路，建筑区划内的绿地，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，均属于业主共有。而建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
本案中，停车费收入根据相关法律规定应当属于公共收益，故法院在扣除了合理的成本后，判决物业公司应当依法向业委会返还。
典藏之语
近年来，随着全民法治意识的提升，越来越多的业主开始关注到小区公共收益问题。但在实际生活中，大部分小区的公共区域及设施均由该小区的物业服务企业经营管理，业主并不实际参与其中，对公共收益的账目缺乏了解，一些物业企业也缺乏对公共收益进行公布、返还、管理的意识。
在民法典、物业管理条例等法律法规对公共收益的归属和使用进行明确规定的前提下，物业管理企业应当更加积极、主动地严格按照法律法规的规定，让公共收益成为一本“明白账”。
（李婍婧 北京市安理律师事务所律师）
（2023年4月6日《法制文萃报》）
编辑：张奕辰