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“法拍房的价格虽然相对较低，但是与传统的二手房不同，竞拍法拍房可能存在种种风险。比如，房屋权属风险、相关税费风险以及腾房风险”
《法治周末》记者 肖莎
随着法拍房挂牌量的增加，行业透明度和相关配套服务的升级，法拍房被越来越多的百姓所熟知。
中指研究院最新发布的《2023年全国法拍市场监测报告》显示，2023年，全国法拍房挂拍总量达到79.6万套，比2022年新增20多万套。
“法拍房的价格虽然相对较低，但是与传统的二手房不同，竞拍法拍房可能存在种种风险。这时就需要中介介入，我们的工作主要是竞拍前对房屋进行多轮尽调让风险可控，竞拍中帮助客户制定拍卖策略，竞拍后帮助客户顺利过户和使用房屋。”法拍房中介瀚海法拍网董事长曹辉对《法治周末》记者说。
法拍房最大的风险是腾退
单看价格，法拍房与周边二手房相比，有着较大的优势。从竞拍成功的数据看，有些法拍房的价格是周边二手房的七折甚至更低。
但这并不意味着，法拍房一定是天上掉下的“馅饼”。
“法拍房最大的风险是腾退风险，即购买了法拍房后，房屋被人以各种合法或非法理由占用，购房者无法正常进入房屋并使用房屋。”曹辉说，而很多住宅类法拍房都存在腾退问题。
《法治周末》记者查询多个法拍房公告发现，有的法院通常会在拍卖公告中提示法拍房按现状交付，比如，有的拍卖公告提到“标的物处于空置或被占用状态，竞买人请自行前往现场了解，参与竞买则视为对本次拍卖标的现状的充分知悉，并自愿承担本次竞买的一切风险”。
曹辉说，部分法拍房并不允许购房者进到房间里查看，他们在实际情况中会通过各种方式确认房屋是否被占用，比如，和周边邻居沟通，查看电表水表等，尽调人员有时候会在房屋附近待到晚上，来确认室内是否有人居住。
“但是法拍房的情况每天都有可能发生变化。今天去查看没有人，不代表明天没人，所以作为中介，我们会多次做尽调。有时候，拍卖之前一直没人住，一旦竞拍成功，房屋内就会住进人，并且拿着一个长期租赁合同，以买卖不破租赁为由，拒不搬出。”曹辉说。
从公开资料可以看到，购房者成功竞拍法拍房并拿到房本后始终无法住进房屋的情况并不少见。
就在去年11月，最高人民检察院的官方微信公众号上发布了一片题为《买了法拍房，十年住不上！检察机关接续抗诉》的文章，其中提到，十年前，朱某通过司法拍卖竞得房屋准备结婚使用，因原户主拒不搬出，历经三级五家法院十多次诉讼却始终无法入住属于自己的房子。
曹辉说，法拍房的情况通常比较复杂，作为法拍房中介，他们公司的服务内容之一就是，前期做多轮尽调，并且前期就与房屋占用方进行沟通，提前沟通好腾退期限，并把相关承诺写在合同里，以保证购房者利益；当出现竞拍成功后有人拿着长期租赁合拒不搬出的情况，他们还会通过谈判、法律途径协调腾房。
不过公开资料显示，一些法院正在积极推动法拍房的腾退工作。近日，北京四中院执行局的十余名干警就在朝阳区的一处商业楼宇开展了强制腾退工作，涉案的11套不动产由于被案外人杨某非法占用，导致买受人无法实际使用拍得的房屋，房屋拍卖后4个月内，北京市四中院的执行干警多次到现场做占用人的思想工作，释明法律规定及抗拒执行的后果。由于部分占用人始终拒绝腾退，1月29日，四中院对相关房屋进行了合法、有序的强制腾退措施，并在腾退现场向买受人完成了交接工作。
法拍房的复杂体现在多个维度
58安居客研究院院长张波提醒，法拍房之所以能流入市场，很大原因是其本身权属不清晰，实际情况中，有些法拍房产权债务复杂、欠缴各类费用，竞拍人可能承担房源可能存在的隐性成本。
“我们在实际尽调中也要帮客户查明房屋的实际户型、朝向、结构、有无改建等等问题。”曹辉说。
在多个法拍房公告中，记者看到这样的表述：本次拍卖标的情况以其现状为准，法院和管理人不承担拍卖标的瑕疵保证责任，不对房屋外观、质量问题、结构调整、房地产面积差异等作担保。除拍卖文件披露外，竞买人应对拍卖标的的实际状况以及瑕疵（含显性、隐性瑕疵）等自行调查核实、承担投资风险。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的物及相关实物现状的确认，责任自负，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。
还有的法拍房公告称：标的物改建、超建及设施损坏等情形，请竞买人自行了解，法院不就以上情况承担责任。设施损坏的修复、超建拆除整改、改建的恢复原状等风险及上述情况所涉及的费用全部由买受人承担。本法院对本次处置标的物所作的说明、图片、文字等内容，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。
曹辉告诉记者，法拍房普遍情况都比较复杂，比如，有的法拍房在公告里显示是商品房，但是经过调查，该房屋是经济适用房，如果竞拍成功，就需要承担更多费用；比如，有的法拍房已经拍卖成功了，客户接到法院通知，案子有新情况，要求竞拍者把房屋交回法院，但是当时客户的首套房购房资格已经用掉，客户竞拍缴纳的700多万元也不能立刻退回。
北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受《法治周末》记者采访时表示，他曾服务过一个客户，竟在拍完法拍房多年后，房屋被认定是违建要求拆除，“还有的法拍房拍卖完可能存在无法过户的风险”。
在有的法院公告中，记者看到了这样的内容：“对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”
张波说，竞拍者在参与拍卖前要和法院、房管局、原业主方、物业方、占用方、律师等各方沟通，详细了解房屋情况。
“但是法拍房的尽调需要涉及到多个部门，有些步骤非常专业，这时候就需要中介的专业服务。”北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧对《法治周末》记者说。
北京市京都律师事务所律师马钊在接受《法治周末》记者采访时还提到，法拍房的类型不仅是住宅，还包括商业。商业类项目的产权和实际情况有时候也很复杂，而且牵涉到的金额比较高，所以企业或个人参与竞拍商业类法拍房前，需要做更多的尽调和考量。
马钊曾经帮助客户参与过一个商业类法拍房的调查，该客户的主营业务是商业地产销售和运营管理。经过对一个法拍房项目进行初步财务测算后，客户认为可以参与拍卖，但是马钊在调研时发现该项目存在多个问题：首先，项目的执行法院在外地，而涉案资产在北京，怎么保证执行力度就是问题；其次，这个项目涉及到大小物业的问题，业主在购房前先与大物业签了物业服务合同，但是这么多年的实际经营过程，有个小物业实际提供服务，大物业根本无法进场，那么一旦竞拍成功大小物业的冲突如何解决；再次，原有的租赁合同也在有效期内，但原有租赁合同的租金低，且原租户不一定符合后期商业规划的需求，如何让不符合要求的租户腾房也是问题。
房屋税费无法精算可能导致竞拍失败
法拍房的购买还涉及到更多细节的问题，任何一个环节出现疏漏，可能导致购房者拍卖失败。
在一个法拍房公告中，记者看到这样的内容：本次拍卖的房产可能存在物业费、水、电、供暖及相应的滞纳金等欠费情况，上述欠费均由买受人承担，具体欠费金额及明细竞买人须自行前往房产所在小区的物业公司及相应部门了解。一旦参与竞买，视为接受上述欠费的情况，拍得房产后自行交纳。
“有的法拍房欠费额度特别高，我们在调查中发现，有的房屋欠费额度高达80多万元。”曹辉说，这种情况下，对于客户来说，购房者参与竞拍的必要性就大大降低，因为这个房屋本身比周边二手房也就低大概100万元，如果有这么高的税费，加上中介费，对于客户来说就可能不太划算。
随着法拍房允许贷款，曹辉还开始与银行展开合作，把法拍贷业务前置，即如果客户会选择贷款，那么在参与竞拍前，就要根据客户可支付的最高首付款、该套房最多可以贷款的额度，倒推出客户可以承受的最高的拍卖价，一旦拍卖价超过某个价位，法拍经理就会建议客户不再举牌。
“因为法拍房有其特殊性，在参与拍卖前，客户需要交纳起拍价10%的保证金给法院，一旦拍卖成功，客户悔拍不要这套房了，是不返还保证金的。如果没有在前期做好尽调和税费精算，一旦竞拍成功但客户因为资金问题放弃房屋，客户权益就会受损。”曹辉说，法拍房还有个特殊情况是，如果客户在一拍的时候竞拍成功后放弃，二拍的成交价如果比一拍成交价低，两次拍卖成交价的差价还需要违约客户补齐，所以尽调和税费精算非常重要。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。
王玉臣提醒，对于法拍房内的户口、居住权情况，也要调查清楚，这些都是影响后续房屋使用的因素。
法拍房中介行业鱼龙混杂
也正因为法拍房本身情况复杂，存在很多可服务的内容，法拍房中介在近些年来逐渐增多。
“但是整个行业还是比较乱，有的法拍房中介并不是单纯做服务，而是想要走早年赚信息差的路子；有的中介则是靠吃差价；有的中介不对房屋做尽调就给客户夸大承诺导致后期出问题，这都给行业的声誉带来了影响。”曹辉说，他也希望监管部门能对法拍房中介行业进行整顿。
近期就有媒体报道，在南方某省会城市，一些法拍房中介利用“低价、优质、稀缺”等话术，给消费者制造购买紧迫感，购房者交了2万元至3万元中介费后，中介并未做房屋尽调，未做税费精算，导致后期购房者无足够的资金拍卖时，既未能捡漏，也无法要回中介费。
曹辉透露，最近行业里还有打着法拍房中介旗号开展业务的资产公司，利用员工的购房资格先低价拍下法拍房，希望后续转卖赚取差价，但是由于市场问题房屋短期内无法转出，导致有1.3亿元左右的法拍房压在员工手里。
“还有的中介，就只说法拍房低价这一个优势，不提醒其他风险，一旦客户拍卖过程中或者拍卖后出现问题，中介便逃之夭夭，购房者就会去与法院多次沟通，导致很多法院对法拍房中介的印象也不是很好。”曹辉补充。
记者在查询资料时看到，有的法院在发布法拍房公告时特别提醒：法院从未委托任何中介机构协助拍卖，所有拍卖过程与中介机构无任何关系。竞买人如需咨询，请直接联系公告中司法辅助咨询电话。网络司法拍卖活动不收取拍卖费用，请竞买人对中介机构以法院名义进行的收费行为提高警惕。
“希望监管部门可以对鱼龙混杂的法拍房中介行业进行整顿。”曹辉说。
那么，法拍房中介属于哪个行业？应该受哪些部门的监管和指导？
曹辉告诉记者，法拍房中介本质上属于拍卖行业，只是拍卖标的比较特殊，是房产，所以他们公司在成立之初就加入了北京市拍卖协会和中国拍卖协会，协会的上级主管部门是商务部。
“法拍房业务在整个二手房业务中的占比比较小，在整个拍卖行业的占比也不大，目前还没有针对法拍房中介的专门的监管政策。”曹辉说。
马钊认为，整个地产中介都是从野蛮成长慢慢发展到现在的，法拍房中介的规范也有个过程，但是依然建议监管部门明确服务的规则和底线。
编辑：王晶