城市更新“留改拆”并举，防止大拆大建

南京作为全国第一批城市更新试点城市，为进一步高质量、高效能推进城市更新工作，9月21日，现代快报记者从南京市建委获悉，《南京市城市更新办法（试行）》（征求意见稿）即日起向社会公开征求意见。《办法》中明确了城市更新职责分工、更新项目工作流程、需两轮征询物业权利人意见等内容。

城市更新坚持“留改拆”并举

南京先行先试，探索创新城市更新工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，逐步总结形成可复制、可推广的经验。《办法》正是在前期有益探索基础上，总结提炼形成的规范性系统性文件。首先，明确城市更新的内涵原则。将南京市城市更新定义为“坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主，开展的优化空间形态、完善片区功能、增强安全韧性、改善居住条件、保护传承历史文化、促进社会发展、提升环境品质的活动”，既强调保护利用、有机更新，也考虑南京实际，为统筹推进征收、系统更新提供政策接口。

城市更新主要分四类，规划编制应体检先行

如何更新？《办法》明确城市更新专项规划编制应坚持城市体检先行。明确了城市更新实施主体在编制上报方案、产权归集、办理审批手续、组织实施、建设管理、不动产登记、移交等方面的权利与义务；明确了专家委员会在城市更新规划、方案论证、政策制定等方面的辅助决策作用，以及社区营造（规划）师在技术咨询、方案制定、法律援助、公众协调沟通等方面的专业支撑作用。

城市更新项目应重点消除既有建筑、设施、管线安全隐患，加强城市基础设施建设、公共服务设施设置、历史文化保护，有条件的可适度超前布局“新基建”，提升城市建设管理数字化智慧化水平。项目类型分为居住类、生产类、公共类及综合类，其中：居住类是指对建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的老旧住宅片区进行的更新。生产类是指对不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧厂区、园区、校区、楼宇等进行的更新。公共类指对生态环境受损、配套设施陈旧、服务效能低下的城市山体、绿地广场、城市公园、滨水空间、道路街巷等进行的更新。综合类指对城市生产、生活、生态混杂的复合空间进行的综合更新。

两轮征询物业权利人意见，防止大拆大建

《办法》还明确更新项目的工作流程。明确了“专项规划编制——单元划分——体检评估——单元策划——项目计划——实施方案——项目审批”等全流程管理要求，需通过两轮意见征询，保障物业权利人全过程参与更新，具体来说，在单元策划和项目实施方案阶段开展物业权利人意见征询。对物业权利人或利害关系人在项目实施方案批准后有较大异议，经有权部门调解后仍无法达成一致的，可采取调整更新范围方式继续实施，也可暂缓实施。

《办法》还提倡分类审慎处置既有建筑，防止大拆大建。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。（记者 赵丹丹）