本刊记者 焦艳

　　日前，深圳福田宝能城市公馆停车场堵占纠纷引发舆论热议之余，涉车位权属、停车难等民生话题再次受到关注。那么，小区车位权属如何判定?赠送、“捆绑”车位需注意哪些问题?停车位紧张问题如何得到缓解?

　　民法典中对停车位权属的规定

　　随着私家车数量激增，诸如北上广深这种人口密度特别大的一线城市，车位短缺和紧张成为长期存在的问题，其中因车位权属引发的法律纠纷屡见不鲜。

　　我国民法典物权编第二百七十五条规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　北京海润天睿律师事务所律师包华结合实践认为，车位产权归属主要分为三种：一是规划建设的车位，建设单位在建造之初经规划部门批准，建造完成后可以办理产权登记的车位，产权归开发建设单位所有;二是由公共道路或者绿地等场地改建为停车位，并经过了相关审批，这些车位属于全体业主共有;三是对于人防车库或人防车位，根据我国人民防空法相关规定，人防车位产权归国家所有。

　　赠送、“捆绑”车位需注意的问题

　　房地产企业在促销过程中，常常会采取“买房送车位”方式进行营销，而需要购房者明确的是，一定要与开发商确认车位属性。在深圳宝能城市公馆停车场堵占纠纷事件中，引起住宅区业主不满的是，开发商将住宅区的“公共”停车位使用权赠送给公寓区业主，作为其“专用停车位”。

　　包华认为，买房送车位是一种销售策略，购房者一定要辨明开发商赠送的是产权车位还是车位的使用权，以及赠送的车位个数是否超过购房者依法可以获得的份额。如果赠送的是车位使用权，则不能办理产权证;如果赠送的是产权车位，则可以办理产权证。

　　购房者也需留意，如果开发商赠送的是公共区域的停车位，容易引发日后矛盾，因为法律将占用公共区域的车位权属认定为业主共有。民法典第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”公共空间设置的停车位所产生的收益，应属于业主所有。一般情况下，全体业主通过业主委员会对该类车位享有管理、决策、收益权。

　　小区车位应“首先满足业主需要”

　　民法典还规定了业主对规划内的车位、车库享有优先权。民法典第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条规定，有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　从地方物业管理规定来看，大多对物业管理区域内规划的车位转让作出限定。如《北京市物业管理条例》第八十条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。《成都市物业管理条例》第五十一条也规定，机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。

　　据记者了解，除停车位不足是造成纠纷的主要原因外，业主公平获得停车位使用权的机制不健全、停车位使用情况透明度不足等因素也易引发停车纠纷。如目前大部分小区的非产权车位多采取长期承租的方式，一些真正需要车位的业主权益难以保障，时常出现争议。北京物业管理行业协会副秘书长刘立华说，有的住宅小区的停车位使用权被先入住的业主分配完了，后入住的业主就长期丧失了取得车位使用权的机会，即使召开业主大会表决停车位使用权的分配规则，由于后入住的业主人数不占优势，较难实现小区内停车资源的公平使用。刘立华建议，应在法律中明确，业主将住宅出售的，应在一定期限内向其他业主转让车位产权。

　　包华也提出，在很多小区，车位使用费20年不变，业主一旦取得车位使用权，使用人就固定了，对后来入住的业主来说，难以获得小区停车位，存在不均等现象。在包华看来，当下，对产权归属的争论无法解决车位数量整体不足这一现实情况，只有在现有情况下用比较公平公正的标准去分配车位的所有权和使用权，才能提高车位使用效率。包华建议，让车位使用权顺畅流转，是解决资源不足的正解。同时，车位使用权的有序流转需要考虑两个因素：获得稀缺资源的机会要均等、获得稀缺资源的价格要公平。

　　刘立华从社区治理的视角认为，为缓解停车难可以考虑：一是做到停车资源及使用情况的公开透明，避免在同一小区内出现有的居民占用多个停车位的使用权，有的居民一个车位的使用权都拿不到;二是通过属地街道和社区与周边单位和公共建筑的产权人协调，通过错时停车方式，实现停车位资源共享、互利共赢;三是通过党建引领下的业主共同决定，完善住宅小区停车位使用权的取得规则;四是在老旧小区改造过程中，把停车位的数量提升作为改造的重要内容。