本刊记者 焦艳

　　近年来，我国人口老龄化不断加剧，侵犯老年人合法权益案件时有发生。在纠纷类型方面，也从传统的赡养、继承、分家析产等家事纠纷，逐渐扩展到侵权、各类合同纠纷等民事活动领域，其中以老年人为诈骗对象的刑事案件也有愈演愈烈之势，给老年人造成了财产损失和精神伤害。

　　“以房养老”竟成低价卖房

　　法院判决“买方”返还房屋

　　“以房养老”被视为完善养老保障机制的一项重要补充，据北京市海淀区人民法院朱珺介绍，“以房养老”的全称是“老年人住房反向抵押养老保险”，是指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直至去世的一种新型养老方式。由于该制度在我国尚处于探索阶段，因此容易成为不法分子侵害老年人合法权益的温床，类似案件也不断被曝出。

　　“您只需要把名下房产办理‘抵押’，公司就会支付给您200万元利息，您可以去公司的养老院养老。合同期满后，房本也会返还，而且合同期内不影响继续居住。”北京市民陈先生向海淀法院起诉称，为了改善老年生活，自己在彩虹公司工作人员介绍下，与该公司签订养老合同，办理了房屋抵押登记。之后，彩虹公司的工作人员联系陈先生，告知其因要变更抵押权人，需重新签订合同，陈先生便与彩虹公司的工作人员前往不动产登记中心办理相关手续。由于陈先生年事已高，且对彩虹公司过于信任，在没有看到合同内容的情况下就签字了，后来才发现签订的是与刘先生的房屋买卖合同。陈先生称自己并没有出售房屋的真实意思表示，且相关房屋过户手续均由彩虹公司员工代为办理，房款也未实际给付，请求法院确认其与刘先生的房屋买卖合同不成立，刘先生应协助将房产变更登记至陈先生名下。

　　法院认为，该案争议焦点在于双方是否就涉案房屋买卖事宜达成合意。从房屋买卖交易的行为性质和习惯来看，房屋买卖作为大宗交易，对买卖双方均具有重大利益影响，双方应对交易持谨慎态度。但该案中刘先生无法就实际交易时的房源信息获取、磋商洽谈、现场看房等必备的签约前置流程进行举证说明，且房屋成交价格明显低于同类型房屋的正常市场价值。房款到陈先生账户后，仅半小时又被他人以陈先生代理人的身份支取。此外，陈先生至今未向刘先生履行交房义务，刘先生对此也未积极予以主张。可以看出交易过程与正常房屋买卖交易大相径庭。从陈先生所提交的证据来看，其在签约前以及签约后，与彩虹公司及相关工作人员之间所发生的事务关联点均为抵押的相关事宜，未曾有过出售房屋的意思表示。法官认为原告陈先生虽然在房屋买卖合同上签名，但该签名不足以证明其具有出售房屋的意思表示。因此，双方并未就涉案房屋的买卖事宜达成合意，相对应的房屋买卖合同不成立。

　　承办法官认为，刘先生虽依据合同已完成房屋的不动产权属转移登记，但在该合同不成立的情形下，将排除善意取得制度的适用。最终，法院判决双方就涉案房屋签订的买卖合同不成立，刘先生应协助将房屋产权过户至陈先生名下。

　　保健品坑老涉诈套路多

　　多举措保障老年人权益

　　自2008年起，被告人盛某某为谋取非法利益，经其策划先后指使被告人方某、黄某某等人在南通市各区县、常州市、上海市崇明区等地分别设立相关保健品公司及旅游公司，专门寻找老年人前来公司或公司租赁场所听课，并通过馈赠礼品、免费旅游吸引老人前往上海、镇江等地，在旅游过程中以“会销”的形式推销保健品，使老年人误认为该产品有治病效果，诈骗老年人钱财合计三百多万元。后盛某某等人分别被处以十年有期徒刑不等刑罚。

　　面对涉老案件大部分申请人“等不起”的现实情况，审理该起案件的江苏省南通市如东县人民法院加大涉老案件执行力度，督促判后履行，及时协调基层组织、民政部门共同解决，确保义务人及时、全面履行到位。“由于案件的牵涉面广，办理周期长，特别是该案128名受害人的平均年龄达71岁”，如东县人民法院执行局局长张崴说，“在电话联系的时候，执行干警还曾遇到被当事人误以为是电话诈骗的情形。”

　　据了解，南通市属于全国深度老龄化地区，如东县60岁及以上人口占比达到了38.91%，号称全国“最老”县之一。近年来，如东法院从推动涉老纠纷源头化解、提供涉老案件便捷服务、帮助受困老人纾难解忧、强化尊老理念宣传引领等方面，积极探索老年人权益保护的司法路径。

　　“涉老纠纷是最适宜调解的，它不像经济纠纷;但它也是最难调解的，因为人与人之间的情感矛盾是长久积累起来的，三言两语很难说得通。”如东县人民法院栟茶法庭人民调解员顾华对此颇有心得。为克服和减少“法律胜诉，亲情败诉”现象，如东法院充分发挥社会整体力量化解涉老纠纷。该院栟茶法庭吸纳辖区退休司法所所长担任人民调解员，有效调解了一大批涉老纠纷;洋口港人民法庭定期深入村居社区、敬老院等开展巡回审判、走访慰问，解答法律疑惑，彰显司法的人文关怀。

　　此外，为降低老年人维权难度，引导他们加深对自身权益的了解和重视。如东法院“乡村振兴法治服务队”将农村老年普法和维权作为重要服务内容，利用春节、中秋节等重要时间节点，深入村居网格，开展订单式涉老普法宣传、接受法律咨询及网格员培训达80余次，受众超1300人。