通常而言，某种物权仅有一种公示方式，这乃是出于节省成本的考虑。此种公示方式多由法律明确规定。民法典亦是如此，对于不动产物权的公示方式，民法典物权编第209条明确规定为登记，之所以如此，是因为通过登记的公示方式，相应的不动产物权能够为他人所知悉，方才能够产生“对世”效力。但与此同时，该条规范也规定了例外情形，即对不动产公示方式法律另有规定的，应依照其规定。何为“法律另有规定”，不动产的公示方式是否仅有登记一种，殊值探讨。

在规范上，2005年最高人民法院发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第1款首提占有在不动产权属判断中的地位，于其中，占有被作为登记后的判断不动产权属的要素。在司法解释制定者的解释里，占有具有公示力和公信力及相应的权利推定功能，善意、合法的占有人应受法律保护。此后，最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款进一步阐释了占有之于不动产权属的效力。在释义书中，司法解释制定者更是委婉表达了其对于占有的肯认态度，但是因为成文法的约束，无法直接将占有规定为取得不动产物权的条件。在2015年发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中，“合法占有房屋”再次被强调为系仅次于登记的判断物权权属的要素。权威解读称占有可表彰和强化本权，不动产占有人相对其他买受人而言与物权变动最为接近，契合效率原则，如果因客观原因无法登记，此时不动产买受人可基于占有取得事实物权。

除了规范层面的佐证外，理论层面亦对占有之于不动产的公示效力早有研究。在传统的民法学教科书里，占有被视为具有一定程度的表彰不动产本权的功能。这是因为，占有不仅意味着标的物实际支配权的转移，也意味着一定程度上的公示。简言之，占有之所以重要，一方面是因为无论是不动产还是权利，占有意味着财产的使用、收益等主要权能都由占有人所掌握，对于财产的控制力显著加强。另一方面，占有也在一定程度对外作出了公示，虽然公示程度不及登记，但仍具有推定效力。占有和登记在功能上均能够向第三人公示特定事实，相较于登记，占有更多的是使得第三人知晓某人对特定物的实际管控。

即便这样，占有作为不动产的公示方式仍会遭到成文法的诘问：民法典物权编已经明文规定登记系不动产登记的公示方式，占有缺乏实证法基础。但如前所述，民法典第209条规定了“法律另有规定的除外”的情况，而占有在部分情况下，可作为“习惯法”上的公示方式，被归属于民法典第209条规定的除外情况。在法工委编纂的立法释义书里，所谓法律另有规定的除外情形，主要指国有自然资源可免于登记、非依法律行为的物权变动情形以及考虑农村实际情况，设置的土地承包经营权、地役权和宅基地使用权。也就是说，农村的实际情况系立法者的主要考量。

基于各种历史文化因素，在农村建设过程中，并非所有地域或者某一地域里的所有村民都能理解登记在不动产权利确认和转移中的意义，登记也没有被作为不动产权利确认和转移的标志，而通常以村长老或者其他见证人见证的方式取而代之。所谓见证，其内容不过是确认房屋已经在使用上发生了转移，亦即转移了占有。此时，对占有事实的见证作为一种权威的确认方式，是物权变动正当性的标志。在另外部分农村地区，不动产权属登记制度尚未覆盖之处，不动产交易根本无从登记。尽管早于十余年前便颁布施行的《房屋登记办法》尝试城市房屋和农村房屋的统一登记，但一方面，我国农村地区不像城市地区一般具备完整的不动产登记系统，如果强求城市与农村登记工作的统一，将会使得不少真实权利人因此丧失对房屋的权利。另一方面，农村作为典型的熟人社会，房屋产权的定分止争往往并不限于登记一种方法，在农村地区，本村村民的占有即足以公示其对不动产享有的权利。不仅在静态层面如此，由于农村房屋的流转多限于彼此相识的集体内部成员之间，因此即便是动态的物权交易，以占有作为公示方法、采交付生效的物权变动模式也并无不可。

在判断一项权利能否获得物权性评价时，传统民商法理论通常关注三方面要素，分别为有体物要件、支配要件以及对世要件。这分别对应权利对象、权利内容和权利范围。在但随着经济社会的发展，许多权利仅具备前述三要素的某一或者某两要素，但仍然能够获得物权性的评价。最为典型的是担保物权。例如抵押权具备有体物要件和对世性要件，但不具有支配力要件，部分权利质权具备对世性要件，但欠缺有体性和支配性要件，但仍然能够获得物权评价。此时更关键的是判断其对世性特征，也就是当事人能否对此知晓。在我国法系下，判断物权的权利特征，核心不在于当事人的意思，而在于考察当事人的知晓。同时，无论是民法典第335条规定的土地承包经营权互换、转让的登记对抗规则，还是第374条规定地役权的登记对抗规则，均明确针对农村土地上常见的权利，登记仅是对抗要件而非权利生效要件，这实际上是基于农村土地登记的不完备性作出的选择。总而言之，我国目前农村房屋登记制度尚不健全，无法达到物权法所规定的不动产物权公示的要求。在不动产物权领域，用登记表征不动产物权，在市场化程度高、人员流动频繁、财产利用层次和流转频率高的现代都市中大有用武之地。

若某种公示机制在特定地域为人们所熟知，且人们均理解并认可此种公示机制产生的法律效果，此时相应的公示机制虽然不是源自成文法的规定，但可以说有着稳定的习惯支撑，在此特定性认可其承载的物权，并不会危及物权权属的明晰度。习惯物权和典型物权相比，共性是二者物权变动的基础均是当事人的意思，且完成了特定的形式，形式往往给权属的生成提供了正当性标志。如果此种形式有足够稳定的习惯的加持，并受到特定地区公众的交易观念的认可和尊重，就应肯定其效力，否则，不但不能给该地区公众提供稳定的预期，还会破坏他们的生活和交易秩序，并增加额外的交易费用。诚然，成文法的作用之一就在于随着法律的不断普及，交易规则和交易预期应随着规则的设计而改变。但不可否认的是，在法律所不入之地，习惯法还有强大的生命力，相较于典型物权，习惯物权能否达到类似效果，也就是其类型和我管能否为社会特定公众群体所认可，这将保证其确定的权属能够得到社会成员的认可和尊重。

综上，不动产占有作为登记公示方式的补充，具有部分规范性文件的肯定，占有对于权利的公示力及进而产生的推定效力，在法理上也不存在欠缺。在一些特定地区和特定条件下，以占有作为不动产的公示方式，更加具备合理性，而且可以以习惯法加以解释。不动产的公示除了法定形式的登记外，占有也能在特定情况下产生公示效力。（作者：阙梓冰 中国人民大学法学院2018级博士研究生）