“住有所居”自古以来即是人民所追求之目标。作为民事权利的“居住权”，起源自罗马法，最初旨在解决万民法婚姻下没有继承权而又缺乏劳动能力的妻子的居住与供养，制度本身具有扶弱、施惠的功能。随后，法国、德国、瑞士、意大利等大陆法系国家的民法典对此均有规定，我国澳门地区的《澳门民法典》也因袭大陆法系传统，对其进行了专章规定。制定物权法时，物权法（草案）曾尝试在第十五章引入居住权，后因适用面较窄、争议较大最终作罢。然而，随着经济社会发展，传统住房供应体系已难以满足居住需求，党的十九大报告亦提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。民法典适时引入居住权制度，并用6个法律条文（第366-371条）对居住权的定义、居住权合同、居住权的设立、居住权的转让和继承、居住权的消灭等作出规定，实现了从“住者有其屋”到“住者有所居”的价值转换，对保障弱势群体的生存权意义重大。法典既成，解释尚阙。囿于篇幅限制，民法典并未对居住权之实践适用作出更加明确的指引，随着法典的落地，相关纠纷也随之而生，因此实有必要对居住权之适用进行必要的解释，以厘清立法原意，回应实践困惑。

一、居住权主体范围之廓清

（一）居住权人应仅限于自然人

民法典第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”在此，立法并未明确居住权人的主体范围。鉴于民事主体包括自然人、法人、非法人组织等，法人亦可理解为“法律上拟制之人”，有观点认为，基于平等原则和私人自治等角度考量，自然人、法人、非法人组织都可以享有居住权。但亦有观点认为，居住权人的范围应仅包括自然人。

笔者认为，结合民法典的外部规范体系和内部价值体系理解，居住权人应仅限于自然人。首先，根据民法典第366条的条文表述，居住权人系通过居住权这一用益物权“以满足生活居住的需要”。就常理而言，“生活居住”仅系对自然人行为之表述，毕竟只有自然人才有“生活居住”的需求。而对于法人和非法人组织等团体，或可存在“发展”之需求，但实难谓“生活居住”之需要。其次，立法机关的相关权威释义亦在此明确，“居住权是住宅所有人为特定自然人的利益在自己所有的住宅上设定的权利，法人或其他组织不能享有居住权。”最后，从价值层面而观，设立居住权的主要目的旨在实现人民“住有所居”，保障人民之基本人权，而法人与其他组织虽亦存在“住所”之要求，但其制度目的与保障人权相去甚远。因此，实不宜承认其居住权人的主体资格。

值得注意的是，民法典第367条规定的居住权合同一般条款中，虽然有关于“当事人的姓名或者名称”的表述，但不能单纯据此认定居住权人应包含法人或非法人组织，此处的“当事人的名称”应作目的性限缩解释，法人、非法人组织仅能作为居住权的设立主体，而不能成为居住权人。

（二）居住权设立主体应包括自然人、法人及非法人组织

与法律对居住权人主体的适当限制相反，居住权设立主体则应尽可能地扩张理解，理论上应该包括自然人、法人及非法人组织。

查究立法历史可知，民法典物权编草案（二次审议稿）第159条之一规定的居住权合同一般条款第一项为“当事人的姓名和住所”，而2019年12月审议的民法典（草案）第367条则将本项修改为 "当事人的姓名或者名称和住所"。此处用语之变化，足见立法者之特殊用意。既然居住权人应仅限于自然人，那么此处的“住所”所对应的法人与非法人组织则应有权成为设立居住权的主体。对居住权设立主体的扩张解释，既是尊重民事主体意思自治的体现，也有利于最大程度地推动“住有所居”目标的实现。事实上，随着“以房养老”制度改革的推进，现实中确实存在老年人将其所有的唯一住宅出售给法人或者非法人组织，换取后者在住宅上给老年人设立“居住权”，承诺扶养等情形，此时若不认可法人或者非法人组织设立居住权的主体资格，将使双方间沦为纯粹的债权债务关系，无疑将弱化对老年人权利的保护，允许其设立居住权，赋予较强的物权保护效力，显然更为可取。此外，单位为员工提供住宿，政府为引进人才提供住房等行为均可类推此理。

（%1）有权享有居住权之人应限定为居住权人本人

依据民法典的规定，居住权人对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。现实中必须面对的问题是，居住权人往往存在共同生活的配偶等家庭成员，此时司法是否应保障与居住权人共同生活之人的“居住权”，理论上亦存在争议。

有观点认为，居住权人应包括与居住权人共同生活之家人。虽与居住权人没有家庭关系，但为居住权人提供服务而共同生活之人，亦应包含在内。另一种观点则认为，与居住权人共同生活的家人或为其提供服务之人为居住权的间接受益人，不属于“居住权人”的范围。笔者认为，同住之人享有与居住权人共同居住的利益，但不享有居住权。

首先，允许居住权人的家庭成员和为其提供看护、照养等服务的人员与之共同居住，实乃人伦之必须。因此，除非居住权合同明确约定住宅仅能由居住权人单独居住，否则应承认同住之人的居住利益。

其次，居住权作为一种法定物权，自登记时设立。基于物权之公示、公信原则，居住权的权利人应仅为登记之人，而不包括其同住之人。同时，根据民法典第369、370条的规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，且居住权不得转让、继承。因此，居住人死亡之时，居住权即消灭，家人无法因继承而继续享有居住利益。相反，若认定同住之人亦享有居住权，则将陷入同住之人亦有其同住之人的无限循环，居住权将变相演变成一种“所有权”，显然超出居住权设立人之本意，不符合其设立居住权之初衷。此外，就比较法而言，纵观古罗马法和近现代各国关于居住权之规定，也基本明确居住权仅限于本人，并不及于同住之人。

二、居住权客体内容之辨析

（一）居住权的客体是他人所有的住宅

所谓“他人”，即居住权设立人无法以自己的房产为自己设立居住权，因此，对于“抵押型以房养老”模式，将无法直接适用居住权制度。

“住宅”一词并未由法律法规进行明确界定，理论上应理解为供人居住的房屋。一般而言，商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地上建设的房屋等可认定为此处的“住宅”。对于设计用途并非用于居住的商铺、厂房、办公楼等，则不宜认定为居住权的客体。但对于商住两用的公寓、酒店、民宿等能否设定居住权，则尚待个案之检验。不过，此处的“住宅”应限缩为法律所认可、依法可进行登记并享有所有权的住宅，未依法取得所有权证或宅基地使用权证的房屋，如小产权房、违法建筑等则不能设立居住权。

实务中可能面临的另一问题是，住宅的特定部分（如某一房间）可否单独设立居住权。就此，笔者的答案是肯定的。首先，民法典并未明确“住宅”只能作为一个整体设立居住权，为住宅的特定部分单独设立居住权亦不违背物权客体特定原则。因此，基于私法“法无禁止即可为”的原则，居住权设立人应享有此种自由。其次，基于房屋价格较高等因素，现实中确实广泛存在合租等共同居住形式，对部分房间设定居住权与其在本质上并不存在差异，只要不违反法律法规关于同住人员数量及人均使用面积等规定，理应承认其合法性。同时，对此种居住权之认可也有利于“物尽其用”，帮助实现“住有所居”之终极目标。此外，各国立法例上对此大多亦持肯定态度。但是，适用时应注意对此处的“房间”进行目的性扩张，将居住权人的有权使用的权利范围扩大至为实现生活居住之必须的宅内厨房、卫生间等共用生活设施。但是，就住宅的附属设施（车位、地下储藏室)等是否属于居住权的客体，则应结合居住权合同之约定以及附属设施是否属于生活居住之必须等加以个案确认。

（二）居住权与住宅上他种权利负担之协调

设立居住权的客体是他人所有的住宅，该住宅上可能存在抵押、租赁、查封等他种权利负担，此时，如何协调居住权与此类权利负担之关系亦亟待检讨。

针对抵押权，就居住权设立在先，抵押权设立在后之情形，因居住权经登记而设立，对于在先设立之居住权，抵押权设立之时抵押权人即知晓住宅上存在“居住权”之权利负担，其在后设立抵押权且未要求涤除的行为应视为对居住权存在之默认，因此，原则上应承认存在居住权之住宅仍可设立抵押权，且后设立的抵押权之行使无法影响居住权。就抵押权设立在先，居住权设立在后之情形，鉴于抵押权之交换价值和居住权之用益价值并不存在冲突，原则上仍应允许在后设立居住权，但需判断设立居住权后的住宅价值是否仍可满足抵押权的实现，如因设立居住权而导致房屋市价降低，无法足额清偿债权的，则应考虑由居住权设立人提供其他相应价值的担保。

其次，就租赁而言，鉴于租赁权的债权本质，居住权与租赁权的共存原则并不违反“一物一权”，因此，原则上应承认租赁权和居住权可同时并存。针对后设立的居住权能否对抗在先的租赁权这一问题，可类推适用“买卖不破租赁”之规定，既然房屋所有权的变动都不影响租赁人的使用权益，举重以明轻，作为用益物权之居住权的效力应弱于所有权，故后设立的居住权并不能对抗在先设立的租赁权。针对居住权设立在先，租赁合同签订在后的情形，原则上应承认租赁合同的效力，但可能因无法现实履行而引发违约责任。

最后，就查封这一问题，民法典第399条和城市房地产管理法第37条仅规定依法被查封之房地产不得抵押或转让，而未对已被查封的住宅能否设立居住权作出明确规定。笔者认为，鉴于居住权原则上为无偿设立，故此时不宜允许以合同形式设立居住权，否则将产生房屋所有人与居住权人“恶意串通”，阻碍执行的道德风险。其次，即使居住权可以设立，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条第1款的规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，在查封后所设立的居住权亦不得对抗申请执行人。（作者：金骑锋 中国人民大学法学院民商法学博士研究生）