本刊记者 邓玉杰 整理

　　由于房屋公摊面积存在不透明、不规范、不合理的地方，乱象多、套路多，使购房者利益受到损害。对于是否应该取消公摊面积，目前存在不同的观点。一种观点认为应该取消公摊面积，按照套内面积计算;一种观点认为不应该取消公摊面积，因其存在有一定的合理性。

　　房屋公摊面积，是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

　　1995年，建设部(住建部前身)颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)(以下简称《分摊规则》)。其中指出，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。

　　公摊面积主要包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房等。

　　尽管《分摊规则》明确公摊面积的组成、计算原则和分摊系数等，但还是有人提出质疑，即对于公摊面积的处理，我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

　　政协委员建议取消公摊面积

　　在2022年全国两会上，全国政协委员洪洋说：“在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。”

　　洪洋发现，公摊哪些面积、公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，业主毫无申辩权利，“而百姓却为它承担了高额费用。”

　　洪洋建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商之间诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

　　此外，公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的支出。公摊面积既然摊给了业主，那公摊面积所产生的收益(广告、车位、会所、超市等收益)也应当分摊给业主。可事实并非如此，公摊面积所产生的收益不知去向。

　　其实，对于公摊面积，很多专家和学者也都认为应该取消，比如著名经济学家马光远就曾表示，房地产行业最应该解决的两个问题，一个是取消公摊面积，一个是取消商品房预售制度。

　　此前，半月谈也曾发文称，公摊面积存在多年，伴生的一系列乱象一直未得到根本解决，特别是关于公共空间的计算，始终是笔糊涂账。如果购房合同上不注明得房率、套内面积等详尽数据，老百姓购买期房很大程度上如同“开盲盒”，撞运气。

　　对此，同策研究院研究总监宋红卫指出，得房率参差不齐主要是由于目前没有针对公摊面积设计的统一标准，因此公摊的比例基本由开发商来控制，规划部门审批即可，价格相同的两个商品房项目很可能因公摊面积的不同差出一个使用房间来，这也是为什么有很多项目在销售的时候都把得房率当做一个卖点。

　　“未来取消公摊面积将会成为一个趋势，也有可能成为部分城市支持房地产市场发展的一个举措，尤其是改善需求释放的一个政策触点。”宋红卫认为，这个问题一直都有争议，且不同城市和地区间也存在公摊面积差异政策。2013年香港便提出房屋交易需以“实用面积”作为计价标准，告别了公摊面积时代，内地重庆也是按照套内面积来计算的。

　　专家认为公摊面积有一定合理性

　　能否取消公摊面积?一家房企市场人士表示，取消公摊的好处可能没有大家想象的那么大。首先，商品房一般是控总价的，计费面积小了，单价会相应提高。另一位房企研究人员认为，很多购房者希望得房率越高越好，公摊越少越好。但实际上，太小的公摊意味着小区品质下调，比如楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

　　浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林则认为，虽然公摊面积被广为诟病，但其存在具有一定合理性。即便按照套内面积计算，也会“羊毛出在羊身上”。在盘和林看来，公摊面积问题的关键，是规范企业行为和完善相关制度。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院副教授张燕江认为，在预售制下，建筑面积与实际使用面积之间存在感观的差异，容易误导消费者。再者，公摊面积不像室内面积那么容易量出来，暗含较大的灰色空间。此外，公摊面积的衍生费用计算，也存在不合理现象。

　　但张燕江也指出，公摊面积是小区建设的必要组成部分。适度的公摊能够增加小区居住舒适度，而且在市场竞争环境中，开发商并不会为了赚钱而故意增加公摊面积，这样的房子因使用效率低不好卖。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“有些公摊是合理且必要的，比如楼栋增加了一部电梯，势必会增加公摊。通过这次讨论，民众更应该关注的，是如何推动公摊面积更加公开、透明。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进觉得，虽然取消公摊面积可以降低业主的经济支出，但一旦取消，公摊面积产生的费用支出谁来承担?这才是问题的关键。

　　公摊面积或将进行渐进式改革

　　公摊面积背后利益空间巨大，易滋生诸多弊病——公摊被挪作商用，本应属于业主的收益不知去向;公摊面积对应的装修费、物业费等易被重复征收。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，业主对不动产的所有权有两部分，即物权法第七十条规定的专有和共有面积，购房不可能只买专有面积(即套内面积)，而不买为楼栋运转服务的电梯井、楼梯间、垃圾道和值班警卫室及墙体等共有面积(即公摊面积)。

　　同时，李宇嘉指出，1995年建设部(住建部前身)发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条中，已对公摊面积具体测量的标准作出明晰，只是需要实施细则和落地监管，目前存在的问题多是有漏洞被钻了空子。

　　对于当前存在的问题，严跃进也认为不应大刀阔斧式的改革，公摊面积的存在有一定的合理性和值得肯定的地方，要渐进式改革，同时要防范“一边取消公摊一边又滋生新费用”的现象。

　　严跃进认为，可以从两方面改进，一是明确公摊面积的界定、公摊面积的成本和收益、此类问题后续解决的机制等，以便更好地研究和处理此类问题;二是建议一些小区或城市率先做试点，针对业主诉求和公摊问题进行优化，以降低业主的购房和居住压力。

　　公摊面积长期存在并不意味着合理，公摊面积“伤民”是不争的事实。随着房地产行业的发展，公摊面积的不合理性已经逐渐凸显，公摊面积是否会取消，成为人们不得不考虑的问题。