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汕头市“中山路310号”回归路漫漫
发布时间:2018-02-02 16:01 星期五
来源:法制与新闻杂志

  法制与新闻杂志记者 魏巍

  邱万幸为祖产被拆迁未得到补偿苦恼了近九年。

  广东省汕头市,是我国最早开放的东南沿海经济特区。据记载,汕头港于1860年开埠,有“岭东门户、华南要冲”“海滨邹鲁、美食之乡”的美称。邱万幸说:“祖父当年将工厂建在汕头,借助这里航运便捷,将生产的货物主要出口到泰国。如今,工厂不见了,老房子也不见了,政府虽然协调开发商对我们进行补偿,却迟迟不能落实。”

  长辈离去——

  归侨房产确认继承人

  一张上个世纪50年代的土地证明文件,用繁体字记载着汕头市中山路310号的原主人。对于邱万幸而言,该处房产最早可以追溯到新中国成立前。“我的祖辈于1931年12月购买的这处房产,当时房屋占地面积1363.88平方米,叠合面积850.35平方米,按照当时的政策办理了产权登记,我的祖辈都是印尼归侨。”

  年代久远,该处房产历经了几任管理人和使用者,但房产主人在政府持续给付一段时期的房租后,失去了对房子的控制权和管理权。斗转星移间,原房主丘翠屏、黄宗周、邱实夫相继离世。

  因祖辈均已离世,2009年2月23日汕头市房产管理局出具《确定侨房权属代管人证明书》,确定邱万幸为中山路310号房产权属登记人丘翠屏继承人之一,同时受黄宗周、邱实夫继承人的委托,代管被继承人的合法遗产,并依法确定了邱万幸的该房产代管人身份。根据《汕头经济特区华侨房地产权益保护办法》第十条规定,邱万幸享有管理房屋、与使用人签订租赁协议、收取租金、要求使用人腾退侨房、签订房屋拆迁补偿协议和代理诉讼的权利,承担按时代缴税费,代办理权属登记,做好维修养护房屋义务和承担有关法律责任,不得将上述房地产所有权进行抵押、出售、交换、赠与等,并负责将上述房地产的权属及收益退还合法继承人的管理义务。

  名正则言顺,取得该处房产代管人身份后,邱万幸着手办理房产返还事宜。然而,返还之路却一波三折。

  祖宅被拆——

  继承人主张返还补偿面积

  “为了寻回祖辈遗留房产,三代人多年奔波,如今我已经筋疲力尽。虽然政府确认我是房产代管人,却因为之前的代管人汕头房产管理局放弃拆迁补偿房屋,导致我们无法获得合理的补偿。”73岁的邱万幸身上挂着尿袋坐在椅子上说,“我身体状况不好,估计时日不多,感觉能拿回补偿的希望越来越渺茫。”

  法制与新闻杂志记者通过调查了解到,中山路310号位于汕头市中山路与大华路交界东北角。1993年5月,根据原汕头市危房改造指挥部汕房改指(1993)38号文规定,该房产被列入“新梅里片”旧城改造范围,拆迁人为汕头市金田建筑总公司,现为广东金田建设有限公司(下文简称“金田公司”)。

  邱万幸告诉记者,汕头市直属公房管理所作为当年该片区范围内中山路310号的管理人,就这些房屋依法拆除改造、后续经济补偿等相关事宜与金田公司于1995年3月28日签订了房屋拆迁补偿协议。汕头市中山路310号危房改造所涉及的合法权益由汕头市直属公房管理所享有,具体收益包括:新楼建成后,金田公司应以不少于1200.03平方米建筑面积的新房赔偿给汕头市直属公房管理所。

  邱万幸认为,汕头市直属公房管理所作为行政机构,对中山路310号房屋进行代管,在确认产权返还被批准后,应当将房屋拆迁改造获得的安置房产及其他相关补偿返还给房屋实际拥有人。

  邱万幸说:“汕头市房产管理局只要返还当年由金田公司补偿的建筑物给我们就能了结此事。”让邱万幸意外的是,汕头市直属公房管理所居然放弃了补偿。

  放弃补偿——

  政府扶持旧城改造项目

  记者调查得知,2005年3月,原汕头市规划与国土资源局下属单位汕头市金平房屋管理所与金田公司签订了《房屋移交书》,将中山路310号移交给金田公司,并核销其公有产权。《房屋移交书》明确:“今后上述核销的公房(包括中山路310号)如需落实房屋政策,建设单位或其撤并归口的上级主管部门,应按政策规定给原业主予以补偿。”中山路310号随后被拆迁改建。

  汕头市直属公房管理所曾在1995年与金田公司签订过“协议书”,约定新楼建成后,金田公司赔偿给汕头市直属公房管理所的新建筑面积应相对集中,并应在房屋拆除之前、施工图纸确定后,经双方协商明确具体赔偿位置。然而,当楼房建成后,汕头市直属公房管理局却放弃了应该补偿的新楼。汕头市房产管理局工作人员告诉记者,当时放弃补偿房产是为了扶持企业进行旧城改造。

  房子拆了,补偿没领。汕头市房产管理局认可邱万幸等应该获得相应的补偿,但补偿应该由金田公司作出。金田公司却认为当年汕头市直属公房管理局放弃接收补偿新房,金田公司对此不再负有补偿义务。在汕头市房产管理局的协调下,邱万幸与金田公司于2010年5月12日进行过一次面谈,由于双方在补偿标准上达不成合意而被搁置。中山路310号代管人邱万幸继续向汕头市房产管理局主张应得的补偿。

  2007年11月14日,汕头市《处理私房改造遗留问题审批表》确认,中山路310号经租房为印尼华侨所有,依文件拟同意退还业主自行管理;2008年5月26日,汕头市落实华侨房屋政策办公室出具通知书,请中山路310号房产之业权人或继承人按照有关规定办妥委托、继承等手续,备齐相关证件到汕头市房产管理局办理产权登记和移交房屋等有关手续;2009年2月23日,汕头市房产管理局出具《确定侨房权属代管人证明》确认邱万幸为中山路310号全座房产、土地使用权的侨房权属代管人。中山路310号房产一直走在回归道路上,却在即将到达目的地的时候,历经近9年再无进展。

  邱万幸认为,汕头市房管局作为房产代管人放弃了正常的房产补偿,导致自己权利受损,应当承担赔偿责任。

  汕头市房产管理局还曾给出通过法律途径解决问题的建议。邱万幸认为,自己不曾和金田公司签署任何协议,双方不存在诉讼意义上的当事人关系,没有理由起诉金田公司,而汕头市房产管理局对于返还中山路310号房产也无异议,便不需要走诉讼程序。

  官方回复——

  可通过诉讼程序解决

  针对中山路310号出现的补偿困境,记者采访了汕头市房产管理局,该局回复:汕头市中山路310号系丘翠屏、黄宗周、邱实夫于1931年购买,1959年被纳入国家经租管理,由房管部门进行管理,由汕头制药厂承租。该处房产1997年11月起因危房停租。

  1993年5月,根据原市危房改造指挥部汕房改指(1993)38号文,中山路310号房产被列入“新梅里片”旧城改造范围,拆迁人为汕头市金田建筑总公司。1995年3月28日,汕头市直属公房管理所与金田公司签订了《协议书》,协议将中山路310号房产交由金田公司拆迁改建。但由于中山路拓宽改造的影响,以及项目未达到开工条件等原因,直到2005年,“新梅里片”旧城改造项目才开工建设A、B幢(按规划应建5幢),中山路310号房产也才进行拆迁改建。

  2005年1月27日,根据《市政府工作会议纪要》(2004-137号)精神,市政府办公室汕府办文[2005]1-029号核销了中山路310号公房产权。2005年3月3日,根据汕府办文[2005]1-029号文,原汕头市规划与国土资源局下属汕头市金平房屋管理所与金田公司签订了《房屋移交书》,将中山路310号移交给金田公司。

  中山路310号先列入拆迁改造并核销了公房产权后,直到2009年才撤管。

  汕头市房产管理局认为,由于该局与金田公司签订的补偿协议书是在项目动迁之初订立,后来该房屋拆迁补偿被市政府作为扶持措施,将房屋产权核销给金田公司,根据《汕头经济特区华侨房地产权益保护办法》第三十二条:“侨房产权在经租、代管期间被核销的,申请核销人应按原侨房的使用性质和建筑面积,以所建房屋或作价补偿业主”的规定,应该由金田公司按原侨房的使用性质和建筑面积,以所建房屋或作价补偿业主。

  汕头市房产管理局还回复称,该局对中山路310号房产业主的补偿问题高度重视,自2009年该房产撤管后,多次积极协调金田公司与邱万幸洽商有关补偿问题,但由于双方存在较大差距,未能达成一致意见。之后,由于用地红线纠纷、规划调整以及拆迁难等原因,加之金田公司经营困难,“新梅里片”旧城改造项目只开工建设了两幢楼房,目前后续工程的建设尚无法启动,故无法得到实质性解决。

  为进一步维护中山路310号侨房业主的合法权益,解决中山路310号拆迁补偿问题,汕头市房产管理局表示,该局将继续积极牵头金田公司与邱万幸双方友好洽商。经协商不能达成协议的,双方均可向汕头市旧城改造办公室申请裁决,或向人民法院起诉。

  律师意见——

  政府应承担责任后再向开发商追偿

  邱万幸的代理律师田雪莲给记者出示了她查询到的文件,来证明汕头房产管理局完全应当承担返还房产的责任。《汕头经济特区华侨房地产权益保护办法》第三十二条的全文规定:持有发还产权通知书的业主,其侨房在经租、代管期间被拆除的,由国土房产部门责成拆迁人按原侨房的使用性质和建筑面积,以所建房屋或作价补偿业主。拆迁人拆除侨房后按拆迁补偿规定以产权调换方式对国土房产部门作出房屋补偿的,国土房产部门应在对补偿房屋确权后予以房地产权属登记,向业主颁发房屋产权证。拆迁人拆除侨房后按拆迁补偿规定对国土房产部门作价补偿的,国土房产部门应当将房屋补偿款交还业主。第二十六条第二款规定:因城市建设确需拆迁未发还产权侨房的,拆迁人应报市侨务部门审核,经市人民政府批准,由市国土房产部门逐宗代办拆迁补偿手续,并依法办理公证和证据保全后,方可拆迁。

  田雪莲说,邱万幸祖辈的房屋由汕头市直属公房管理所代租、代管。就房屋产权事宜,邱万幸一家一直与国土等相关部门协商,在2007年正式确权前,该房屋由于政府政策原因,由开发商金田公司进行开发。就该房屋的补偿事宜,汕头市直属公房管理所代为与金田公司签订了《拆迁协议》,协议中,金田公司同意返还1200平方米的房屋。在已签订补偿协议的情况下,汕头市直属公房管理所在移交房产的时候,未按签订的协议履行,未向开发商要求应当获得的补偿房产,责任应当由汕头市直属公房管理所承担。根据合同的相对性,拆迁合同是由金田公司与汕头市房管所签订,其间,房产移交的时候,汕头市直属公房管理所未主张并保护应当获得的补偿房屋,应当由其承担相应法律后果,可在向邱万幸进行补偿后,再根据其与金田公司的约定向金田公司主张权利。

  同时,虽然法律有规定,侨房产权在经租、代管期间被核销的,申请核销人应以所建房屋或作价补偿业主。中山路310号房屋若是由汕头市房管所核销给金田公司的,应当由汕头市直属公房管理所承担法律后果;若是由房管所移交给金田公司,并同意由金田公司进行核销的,也应当由房管所承担责任。因为,金田公司本身对于该房屋无权申请核销,只有获得代管人的同意或授权,方可办理相关手续。也就是说,无论是汕头市房管所核销后移交金田公司,还是移交金田公司并同意其核销的,均应当承担相应的法律后果。

  最后,田雪莲律师表示,该案权产确认明确,应当获得的补偿也是清晰无争议,邱万幸并没有主张超过协议约定的其他诉求,此种情况下让当事人走诉讼程序解决问题,无疑是增加了当事人的成本,也是司法资源的浪费。

责任编辑:孙燕
 
 
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