彭燕玲：改法给“群租”“短租暴雷”划红线

原标题：给“群租”“短租暴雷”划红线 市人大代表建议修改房屋租赁条例

“群租”、“短租暴雷”……近年来房地产租赁市场十分红火，但由此引发的各种乱象屡见不鲜，矛盾纠纷不断。在今年上海两会上，上海市人大代表彭燕玲提出了关于修改《上海市房屋租赁条例》的议案，从法治供给上给予房地产租赁市场规制。

现状：租赁乱象引发诸多矛盾

彭燕玲代表指出，住房租赁关乎民生福祉，关乎社会稳定，关乎城市发展。近几年来，随着本市住房租赁市场持续发展，住房租赁行业快速成长，住房租赁模式不断创新，不断满足着房屋租赁市场人员的需求，促进了市场的繁荣和发展。但同时，由于房屋租赁管理中的缺陷和不足，一定程度上影响着房屋租赁市场的健康发展和城市精细化管理水平。

她分析，首先，房屋租赁管理未能全覆盖。按照《上海市房屋租赁条例》 （以下简称《条例》）的规定，本市的房屋租赁活动纳入《条例》的调整范畴，实行依法管理。房屋租赁管理既应该包括直管公租房屋的管理，也应该包括商品房屋租赁的管理，但实际工作中，直管公房的管理比较有序、顺畅，而商品房屋租赁管理的覆盖面较低，存在不少问题，影响管理成效。此外，农村宅基地上的房屋租赁问题长期未纳入管理，也面临不少问题。

其次，房屋租赁管理手段单一。多年来，本市对房屋租赁管理的思路是以当事人民事法律关系为主导，管理手段设定比较单一、简单，主要是合同示范文本制和租赁登记备案制，由于约束、制约措施和手段的缺乏，导致未经管理部门登记备案的隐形租赁市场大量存在，产生不少问题和纠纷，群租等情况不时发生，影响了租赁市场健康发展。

第三，一些新情况新问题缺乏规范依据。随着上海旅游市场的不断活跃，居民房屋改为民宿、短期租赁等现象越来越多，如何管理面临依据缺失；低收入外来务工群体的居住权如何保障也需要进一步研究，不然，群租问题难以根本消除；长租公寓租赁服务企业的监管问题，需要进一步加强。

修法确保房屋居住属性

“房子是用来住的，不是用来炒的”。彭燕玲代表表示，“十四五”规划纲要明确指出，要有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利；加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人的合法权益。

“当前，一方面国家对房屋租赁市场建设管理已有明确的指示要求。”彭燕玲代表分析，另一方面，由于《条例》制定时间较早，部分规范内容和管理措施已不适应形势发展和管理要求所需，房屋租赁管理依据不足、支撑不够等问题需要引起重视，应当依法补充和完善。

为此，彭燕玲代表建议通过修订《条例》，重塑本市房屋租赁的顶层设计，进一步全面落实党中央“房住不炒”的指示精神，建立完善本市住房租赁管理制度体系，促进租赁市场健康发展。

彭燕玲代表建议，进一步明确《条例》适用范围，将管理对象范围覆盖到市场化租赁（商品住房租赁）、公房租赁和保障性租赁管理，形成住房租赁管理体系，同时，结合管理执法实际，将近年来推进市场化租赁和保障性租赁住房发展过程中形成的有益制度通过法规修改予以固化。

同时，她建议建立租赁权益保护制度实行购租并举，进一步科学建立租赁权益保护制度。通过《条例》修改，明确在部分事项或者社会公共政策上施行“租购同权”，将实施的一些政策予以法定化。“明确符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；加大住房公积金对租赁住房的支持力度，职工符合一定的条件，可以凭租房合同备案证明申请提取一定的住房公积金，支付房租。”彭燕玲代表还强调要保护承租人的稳定居住权，通过依法对租期、租金调整机制等内容进行规范，同时明确承租人有同等的小区停车权等，稳定承租权。