法治号
一、居住权的性质与特点
居住权起源于古罗马法，在优士丁尼时期形成独立的物权形态，并为大陆法系所沿革。在民法典颁布施行之前，我国法律并未就居住权进行相关规定，但曾出现过居住权的概念，在1999年《最高人民法院印发<关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答>的通知》（法发〔1996〕4号）和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》（法释〔2001〕30号）对离婚时公房承租和离婚时存在住房困难的情形，法院可以判决存在困难的一方一定的居住权益。
我国民法典首次新增“居住权”这一项用益物权，内容为“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”根据法律规定可知，居住权的性质为用益物权，即住宅的所有权人为居住权人在其住宅上设定权利，保障居住权人的居住、生活需求，居住权人对相应住宅享有占有和使用的权利。但居住权并非完整意义上的用益物权，其虽归属于用益物权的概念项下，但实际上权利人无权通过对物的使用而取得收益，仅享有为保障居住生活的目的的占有和使用两项权益，原则上居住权的设立为无偿，且具有不可转让、继承的较强的人身属性。
不难看出，新设“居住权”相关规定符合民法典物权编的原则，能够更好实现物尽其用，在购买和租赁等主要保障租赁的形式之外补充新的形式以提高房屋的利用效率；更是为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，实现“住有所居”的社会目标。
二、居住权的设立与消灭
根据民法典条文规定，目前居住权设立的形式包括通过书面合同以及遗嘱，即主要通过意定的方式，基于我国物债二分的原则与立场，居住权作为一种物权不因合同设立，合同的设立仅在权利主体之间产生债的关系，物权并未发生变动。对于合同，在法律规定的一般条款的要求之外，权利主体可以额外依据双方的合意如采取有偿的方式设立居住权、或允许设立居住权的住宅出租等情形。在保障居住权设立的目的所包含的基本功能得以实现的前提下，该相关规定也兼顾了房屋的市场流通性，即其市场交易价值的实现，尊重民法的意思自治原则。此外，设立居住权的合同要求一定的形式要件，即通过合同或者遗嘱设立居住权，必须通过书面的形式，否则会影响合同效力。合同或遗嘱仅形成了债的关系，居住权作为一种用益物权，自在相关不动产管理机关登记时设立，才具有对抗第三人的效力。除民法典法律条文规定上述两种形式外，实务案件中可能因拆迁安置等出现被安置人居住权益需要得到保障的各种情形，因此，笔者认为，还应当依据民法典关于物权设立的相关规定，在案件当事人提出相关诉讼请求的情况下，允许人民法院在查明案件事实的情形下以确认居住权的形式为案件当事人设立居住权。
前已述及，居住权具有极强的人身属性，不可转让、继承，因此居住权具有一定的期限性。首先，居住权通过意定设立，可以就权力的期限自行约定；另根据其人身属性，在居住权人去世后，居住权应当也随之消灭。但除了民法典明文规定的情形，居住权应当也适用于一般的物权灭失的情形，如居住权与所有权的混同，居住权人放弃居住权，设立居住权的房屋灭失以及房屋被征收征用等情形。同样，依据物债二分的原则，居住权灭失的，也应当及时前往不动产登记机关办理注销登记。
三、 居住权是否能转化为相应的财产利益
居住权作为新设的用益物权，面对纷繁复杂的现实情况无法作出尽善尽美的规定，具有一定的滞后性，其中对于居住权的救济路径也并未进行详细规定。居住权人除申请强制执行外，是否有其他救济路径以保障自己的居住权益？居住权能否转化为相应的财产性权益以实现救济？笔者认为，应当从以下几个角度进行思考。
首先，应当从居住权设立的立法目的以及居住权的内容性质进行考虑，一般来说，居住权系无偿设立，居住权人无须支付对价即可获得该权利，内容仅包括占有和使用，具有极强的人身属性，且为保障居住使用的情况而设立；从这一角度考虑，居住权具有极强的福利性质，一般来说居住权人不能因其享有居住权而欲将其转化为财产性利益从而达到获益的目的，仅能保障其占有、使用的权利。但居住权的设立存在例外情况，如居住权系通过有偿的形式设立，这一规定可以作为住房租赁合同最长有效期为20年的补充，更好达到保障居住的情况，同时有偿的形式使得居住权有了对价，在这种情况下，居住权的福利性质被大大削弱，应主要从其市场流通的角度进行考虑。居住权人支付对价以获取居住使用的权利，那么在居住权利无法实现的情况下，应当依据民法典的公平原则考虑进行补偿，依据合同约定赔偿居住权人的损失。第三，当居住权人确有居住的需求，但因住宅所有权人的因素导致不能居住，居住权处于无法实现的状态时，也即居住权人的居住权受到侵害时，居住权人应当有权主张侵权损害赔偿，如根据同等条件住宅租金及年限主张全部补偿，以实现保障居住的目的。第四，拆迁、改造、腾退，保障性住房购买等情形下，作为被安置人口或者居住人口登记在册，对于购买安置房屋贡献了面积、人身利益等的情况下，对于被安置房屋或者保障性住房应当享有居住权，在面临分家析产、离婚等情形时，如果不存在继续共同居住生活的基础，居住权人也应当有权主张对应的财产性利益以保障自己的居住权益。
司法实践中，由于目前法律规定尚不完备，还不足以应对实务中层出不穷的居住权应当如何进行救济的问题，对于居住权能否转化为财产性利益从而实现救济，各地也在逐步地探索实践当中，笔者提供上述几点思考的角度，仅供参考。
（作者：北京家理律师事务所实习律师孔佳敏 指导律师：北京家理律师事务所律师曹子燕 ）
编辑：薛金丽