优先购买权

（1）优先购买权相关规定

民法典第三百零五条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”第三百零六条规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”两个条款共同构成了按份共有关系中优先购买权的规则体系。其中，民法典新增的第三百零六条规范了优先购买权的具体行使规则，解答了理论与实务中的困惑。

（2）行使条件

优先购买权的行使条件为按份共有人转让其共有份额，这种转让应当具备以下几个特点：其一，适合同意义上的转让；其二，转让应为有偿，以共有份额抵债亦可视为有偿转让；其三，非共有人之间的转让。

同时，其他按份共有人行使优先购买权，应当在同等条件下行使。至于如何理解同等条件，应当主要考量以下三个因素：转让的价款、付款的方式和付款的期限。此外，转让共有份额的合同应当是合法有效的合同，转让人与第三人不应当恶意串通。

（3）通知义务

按份共有人转让其份额应当将转让条件及时通知其他按份共有人。对于通知，应当把握以下四点：其一，通知义务在转让人与第三人订立合同时产生；其二，通知的内容应当包含转让条件；其三，通知的时间应当是订立合同后的合理期限之内，即一个理性之人可合理期待的期限之内，以满足及时通知的要求；其四，若转让人未通知，则产生优先购买权的行使期间不开始计算、转让人对其他按份共有人承担赔偿责任。

（4）行使期间

其他按份共有人应当在合理期限内行使优先购买权。但是，若转让人未通知其他按份共有人，则应当区分情况判断。第一，若其他按份共有人知道转让人与第三人签订合同转让其份额，则其他按份共有人应当在合理期限内行使优先购买权；若其他按份共有人不知道转让人与第三人签订合同转让其份额，则不受合理期限的限制，但是为了维护交易安全，仍不能超过一个最长期限。民法典第三百零六条对“合理期限”和行使优先购买权的最长期限的具体时间并无规定，故应当适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十一条的规定，即：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准;（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日;（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”

（5）行使方式与行使效果

优先购买权的行使方式分为非诉讼方式和诉讼方式两种。通过非诉讼方式行使优先购买权时，有关行使优先购买权的意思表示到达相对人即可；通过诉讼方式行使优先购买权时，则需要起诉状副本送达相对人。优先购买权作为形成权，当意思表示到达相对人或起诉状副本送达相对人后，转让人与第三人的合同即转让给转让人与优先购买权人。

但是，当多个共有人的优先购买权发生竞合，即两个以上其他共有人主张行使优先购买权时，首先应当协商确定各自的购买比例；若协商不成，则按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

实践中，转让共有份额的方式多种多样，除签订普通的买卖合同之外，可能还存在通过拍卖等方式转让共有份额的情形。在此类情形下，则不适用民法典第三百零五条和第三百零六条，而应当运用其他规则，但是其他共有人仍然享有优先购买权。

（周杭 武震 ：《物权数字化——中国经济第四极》专著编委，本文来自该书中篇第二章第三节）