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北京楼市:量升价格稳 投机属性低
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经济日报发布时间:2018-06-07 14:13:38

  在政策调控下,北京二手房需求仍以自住为主,投机属性低,市场健康,房价也因此相对稳定

  北京二手住宅市场回温已走到尽头,继续升温恐怕后劲不足,接下来北京二手房的交易量或许不会再有明显增加

  伴随气温攀升,北京二手房市场也在不断回暖。据中原地产、我爱我家等机构的数据显示,5月北京全市二手住宅共网签18096套,环比上涨32.3%,同比上涨67.5%,创下14个月以来新高。

  对于市场过热的担忧,专家表示,在政策调控下,北京二手房需求仍以自住为主,投机属性低,市场健康,房价也因此相对稳定。

  数据显示,5月份北京二手住宅成交均价环比4月份上涨了0.6%,涨幅较4月份略微扩大了0.3个百分点,但绝对幅度并不大。与去年4月份的最高点相比,5月份北京二手住宅价格依然累计下降了17.6%。

  事实上,剔除去年10月份的国庆节影响及今年2月份的春节影响之后,北京二手房交易量在去年7月份探底之后一直保持着回温趋势。

  对于成交量上涨的具体原因,中原地产首席分析师张大伟分析认为,最大的原因是部分区域学区政策调整,特别是东西城针对学区房入学资格的投资,使得部分家庭出现了家庭内房源过户。以5月份为例,西城区签约占比达到了8.2%,东城区占比达到了5%。在往年正常情况下,这两个区的市场占比基本在5%和3%。

  房价调整下,刚需购房者入市,是上涨的另一大原因。“整体二手房价格调整非常明显,从2017年4月开始到现在,12个月累计跌幅超过15%,部分区域房源价格接近20%。对于部分购房者来说,当前北京房价已经跌到心理价位。”张大伟说。

  “成交量创新高,加上房价止跌回升,这说明北京二手房市场已经走出低谷,来到了一年多以来的最热时刻,但1.8万套的市场交易量尚在正常交易范围之内。”我爱我家市场研究院院长胡景晖分析认为,对于北京800万套的存量规模而言,在换手率仅有2%多一点情况下,北京二手房市场每月有着1.6万套左右的市场容量。因此,虽然网签量创新高,但当前北京二手房市场尚未过于离谱,且二手房价回升幅度并不大。

  值得注意的是,虽然5月份北京二手住宅整体交易量增长趋势明显,但月内每日交易数据却有走低迹象。胡景晖表示,从单日网签量、签单量走势来看,5月份北京二手住宅交易实际上已经表现出了下行趋势。这在一定程度上说明北京二手住宅市场回温已经走到尽头,继续升温恐怕后劲不足,接下来北京二手房的交易量或许不会再有明显增加,市场将进入触顶企稳阶段。

  事实上,1.8万套上下的交易量也确实到了北京二手房市场的上限范围,如果继续增加甚至超过两万套,市场很可能会进入过热期,带来市场心态和房价的波动。但是,交易量上升后劲不足,出现下滑迹象,实际上更有利于市场的健康稳定发展。

  此外,业内人士预计,在限价房政策明确后,未来2个月北京限价房供应将出现井喷。此前,对于北京市场来说,2017年以来的所有土地全部限价,但因为政策未明确,这部分项目一直未入市,政策明确后,这部分项目有望加快入市,增加市场供应量。从市场供应节奏看,截至目前,140平方米以内的商品房含保障房,只有5044套供应,大量的限价房都属于这部分项目,政策落地后,市场供应有望加速增加。

  据介绍,市场之前供应量较少,预计新政落地后,将有大量项目在未来几个月入市。2018年6月份开始,北京将有大量限价商品房与共有产权房上市,整体市场在2018年有可能继续降温。对于刚需来说,在大量低价房源上市后,选择余地将增加。(作者:易 文)

田琦
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