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一桩发生在“3·25新政”出台后的房产官司 房价涨跌之间看契约成废纸
买家“闻政”毁约索定金 卖家反诉违约获赔百万

发布时间:2016-07-26 14:41:12我要纠错【字体: 默认 】【打印【关闭】

  今年“3·25新政”出台后,深圳买家张先生预期房价会下跌,借“3·25新政”为由,要求解除买卖合同,起诉卖家要回50万元定金,结果被卖家反诉要求支付违约金。南山法院日前一审判决:买家须赔偿卖家110万元违约金。

  2015年“3·30政策”导致深圳房价暴涨,催生业主毁约潮,买方抱团取暖,讨伐业主没有契约精神,时隔一年,2016年“3·25新政”导致深圳局部房价出现下调,买方开始借口毁约,一涨一跌间违约角色瞬间的转变令人唏嘘。

  交易:

  换房卖楼约定违约责任

  业主徐先生于今年3月6日,将其位于南山区花园城的房屋以940万元卖予买方张先生,合同约定:买方4月15日前支付定金50万元、监管首期款并申请按揭贷款,首期款数额以银行贷款为准,若银行承诺贷款不足以支付剩余房款的,应在三个工作日内补齐;卖方3日内做公证给担保公司融资赎楼,任何一方逾期履行合同超过5日,对方有权解除合同并要求其按转让成交价的20%支付违约金。

  上述合同签订后,徐先生如约做公证委托担保公司赎楼。眼看房子卖出去了,买家定金也按时交付了,徐先生也迅速出手,于今年3月13日以1156万元另行购买王某名下物业,并支付定金70万元及中介费用2.6万元,合同约定买卖双方违约金同样为成交价的20%。

  买家:

  业主降价18万后仍上诉

  今年3月25日,深圳“3·25新政”楼市调控政策出台,张先生预期深圳房价会下跌,要求徐先生降价销售。由于徐先生已经另行下定购买房屋,如交易不成将构成违约,在骑虎难下的情况下,徐先生接受了张先生的降价要求,今年4月15日,徐先生与张先生达成降价18万元的《补充协议》,将成交价由940万元降低到922万元!

  可是,即使业主徐先生同意降价18万元,并签订降价《补充协议》,张先生思虑后还是决定不买了。

  今年4月19日,张先生向南山区法院起诉,要求与卖家徐先生解除合同,对方返还其定金50万元!张先生起诉理由有二:楼市“3·25新政”出台,严禁首付贷;而其名下还有一套物业,按照“3·25新政”,首套还清买二套,首付三成由以前的三成改为四成;新政严禁首付贷且首付变成四成,张先生认为新政导致其无法获取预期的七成贷款,无力履行合同。

  卖家:

  反诉买家违约索赔184万

  卖家徐先生一看买家张先生不仅违约,可能导致自己换不成房不说,还将自己告上法庭了,要求退还定金,觉得很不合理。马上委托律师团队提起反诉,要求判决买方张先生支付违约金184.4万元(成交价922万元的20%)并支付全部诉讼费用,驳回其全部本诉请求。

  徐先生代理方深圳市信荣律师事务所二手房律师团队认为,新政后签订《补充协议》不能再以新政为由解约。合同履行过程中双方于2016年4月15日签署降价成交的《补充协议》,此时“3·25新政”已经出台,买方已知相关贷款政策的变化,无权再以此为由解除合同;合同未约定首付三成,买方无权因首付“三改四”解约。

  此外,买方张先生自述其首期款来源于首付贷,但卖家徐先生代理律师认为,即便在“3·25新政”之前,国家房贷政策本意也是首付款应为自有资金,买方负有保障首付款来源合规的义务,其自行赎楼再贷款做首付业主并不知晓,首付款来源与业主无关,即便被拒属实,法律后果也应由其自行承担。

  在徐先生代理方看来,买方张先生有能力追加一成首付。根据张先生提供的证据显示,合同履行过程中,买方用93万元偿还其他房屋按揭贷款,既有235万元银行存款,又有一套红本在手——无抵押房屋(预计至少价值500万元),不存在无力支付首付款的问题,结合其之前已经要求降价购买的事实,能够确认因新政导致增加一成首付无力履行合同只是其预期房价继续下跌的毁约借口。

  卖家徐先生还认为,买方张先生的违约行为导致自己损失巨大。由于徐先生是卖旧换新,在与张先生签约后,以1156万元另行购买房屋。由于“卖旧”交易无法履行,将导致其没有购房资格、没有首期款,没有能力履行“换新”的合同,同样面临被卖家追究违约责任的风险。

  判决:

  买家违约支付违约金110万

  此案于5月27日在南山法院开庭,今年7月18日,南山区人民法院作出一审判决:确认双方买卖关系于今年5月19日解除,卖方退还买房定金50万元,但是,买方张先生须赔偿卖家徐先生110万元违约金。(记者肖陆军)

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