您的位置: 法制网首页>> 地方新闻>>法治黑龙江>>法制文苑>> 返回首页

房屋登记行政诉讼中的主要问题及解决对策之我见

发布时间:2011-11-21 15:42:18我要纠错【字体: 默认 】【打印【关闭】

  鸡西市鸡冠区法院 王永辉

  近年来,关于房屋登记方面的行政诉讼案件一直屡见不鲜,笔者对这类案件在诉讼中的主要问题进行了归纳,并从裁决者的角度进行了分析理解。

  一、诉讼中的主要问题

  1、原告主体资格较难把握。随着行政审判工作力度的加大,依法保护行政诉讼权,逐步拓宽行政诉讼受案范围已成为趋势。最近出台的《最高人民法院关于当前形势下做好行政审判工作的若干意见》(以下简称《指导意见》)中指出:“各级法院要高度重视行政审判立案工作,不得随意限缩行政诉讼受案范围,不得额外增加受理条件。”但如何把握好“度”,一直是争议的一个热点。特别是房屋行政登记案件关呼民生,一些多年前因房屋开发管理不善留下的隐患开始“浮出水面”,一房多卖、以房抵债、假买真押、自买自卖等多种情形,矛盾交织,案情复杂。起诉人是否具备行政诉讼原告主体资格不易审查,争议很大。

  2、因登记性质和审查对象把握不准造成错案。无论是以往的《城市房屋权属登记办法》,还是现行的《房屋登记办法》,对房屋登记的种类及特点均作了明确的规定。但由于行政管理机关或审判人员对规定理解的偏颇,很多案件在审理中,对一些易混淆的登记类型(如变更登记与转移登记等)定性错误,从而导致审判方向错误,致使错审错判。另外,一些案件在审理中发现,原告诉求的根源并不在所诉房屋行政登记,而是在于前身登记行为,法院对此情况应如何处理,是告知当事人另诉,还是告知当事人变更诉讼请求,审理前身根源行为,亦或两个行为一同审理,成为审判人员的一大困惑。

  3、对登记行为司法审查的深度一直是悬而未决的难点。目前对房屋行政登记如何进行司法审查主要有三个标准,一是形式审查,即审查申请人提供的登记材料是否具备、齐全;二是实质审查,即除形式审查外,还要审查申请人提供的登记材料的真实性、合法性、有效性;三是全面审查,即不必局限于形式审或实质审,而应该按照法律法规对各类房地产登记行为审查的法律要件的规定,根据登记机构的职权范围,作全面审查。因观点不一,造成审判结果各异,没有统一的标准。因此,审判实践急需相关立法或解释的出台。

  4、民行交叉带来诸多困惑。在房屋产权纠纷案件中,双方对房屋产权证照发生争议,其最终诉讼目的是为了实现自己的债权,但往往债权又未被确认。因房屋权属产生的民事法律关系和行政法律关系交错纠缠,“分不清、理还乱”,是在民事或行政诉讼中一并解决两种法律关系的矛盾,还是按各自分工分别处理,各执一词,争论从未停止。各地法院做法不一,有些地方因此出现了因职责不清或争抢包揽、或互相推诿,致使当事人不服上访的情况。《指导意见》中指出:“充分发挥行政诉讼解决民事争议的功能,在受理行政机关对平等主体之间的民事争议所作的行政裁决、行政确权、行政处理、颁发权属证书等案件时,可以基于当事人的申请一并解决相关民事争议,要正确处理行政诉讼与民事诉讼交叉问题,防止出现互相矛盾或互相推诿。”这为正确解决民行交叉问题确定了基本思路和原则,但如何把握和运用好这一原则,还需进一步探索、总结。

  5、新旧法衔接带来的判决问题。《物权法》颁布后,随之出台的《房屋登记办法》规定,房屋登记行为的完成是由两部分组成的,即包括房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记薄和根据房屋登记薄的记载缮写并发放房屋权属证书(或登记证明)。同时规定,房屋登记薄是房屋权利归属和内容的根据,权属证书是权利人享有房屋权利的证明。而之前的《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》中并没有提到“登记薄”的字样,也没有赋予“登记薄”不动产物权根据的功能。因此,在以往的判项中表述的往往是“撤销、维持”被告颁发的房屋××权证书。而如今,根据《物权法》第十七条的规定:“不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记薄一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记薄确有错误外,以不动产登记薄为准。”可见,登记薄的效力优于权属证书的效力。那么,对于《物权法》实施后的房屋行政登记案件在判决时应如何表述,就成为争议的焦点。

  二、解决问题的对策

  1、依法保护诉权,扼制恶意诉讼。“包括所有权、抵押权在内的不动产物权的变动都有相应的行政机关登记的行政确认程序。”对该行政确认程序是否享有行政诉讼权,如何认定该确认行为是否侵犯其合法权益,或与确认行为有无“法律上的利害关系”,一直是歧义不断。其中以与具体行政行为相对人具有债权债务关系的公民、法人或其他组织是否享有行政诉权争议最甚。

  2、确定行为性质和审查目标是裁判的关键。房屋行政登记性质确定错误主要发生在变更登记与转移登记认定上。许多案件,审理时将转移登记认定为变更登记,而按照变更登记的标准进行司法审查,导致裁判结果错误。笔者认为,从《房屋登记办法》第三十二条转移登记和第三十六条变更登记的规定中可以明显看出两种登记的区别所在,即转移登记是以房屋所有权人改变为前提的,如由“此人”变为“彼人”,由“一人”变为“多人”,或由“多人”变为“一人”等;而变更登记则是在所有权人不变的情况下,只是房屋所在街道、门牌编号及面积发生变化,或所有权人本身的称呼发生变化,而需要变更原有登记内容的情形。

  3、审查的深度应依法定职责而定。行政主体行使职权都是法定的。负责房屋行政登记的部门或机构的登记审查权也不例外。《物权法》第十二条和《房屋登记办法》第十八条、第十九条规定,负责房屋行政登记的部门或机构应履行下列职责:1、查验申请登记材料;2、就需进一步查明的事项询问当事人;3、要求当事人补充材料;4、必要时进行实地查看。登记审查制度是整个不动产登记制度的核心内容之一。采用不同的登记审查标准,对登记的公信力、登记的效率和质量以及登记错误的责任承担有重要的影响。基于对不动产登记的公信力的维护和保护交易安全的目的,建立上述较严格的审查模式,虽然符合我国的实际需要。但由于目前未建立起与之相配套的制度,完全落实审查工作似乎并不现实。且物权设立、变更、转让和消灭的背后所隐藏的不愿示人的问题,并不是通过上述审查职责所能揭示的。因此,笔者认为,实践中强行将应通过民事诉讼等程序才能确认的事实强加由负责房屋行政登记的部门或机构审查清楚的观点是错误的。

  4、解决民行交叉两难困境的办法。关于解决民行交叉两难困境,许多有识之士提出了超越法律、发展法律的“二合一”审判模式设想:统一立案,使用同一案号,由行政庭统一裁判。这一设想,较之《指导意见》中指出的“一并解决相关的民事争议”的意见,则更具前瞻性和超越性,为我立法在此方面实现飞跃提出了大胆的构想。但从目前我国司法现状而言,渴望在短期内实现这一构想并不现实。因此,着眼于落实最高人民法院“一并解决相关的民事争议”的《指导意见》就成为法院寻求解脱民行交叉困境的突破点。最高人民法院在《指导意见》中表明,在行政诉讼中“一并解决相关民事争议”的前提是“基于当事人的申请”。

  5、从保护交易安全原则出发,完善判决内容。有人认为,新法不具有溯及力,对于以前发生的房屋行政登记行为,应按照原有的法律、法规审理并判决,在判决时只需对颁发的权属证书进行表述即可,无需提及登记薄问题。而笔者认为,在法的适用中有一项原则是从旧兼从新原则,即旧法没有明确规定,而新法中有新的规定,且新的规定有利于保护当事人的合法权益,有益于维护公平正义的,可以适用新法的规定。《物权法》中对登记薄的功能作出了明确的规定,是基本物权公示原则而制定的,它具有“统一性、官方性、持久性、公开性”的特征。面对日益复杂的交易现实,保护交易安全就显得尤为重要。因此,基于上述考虑,在判决时不仅只要将颁发权属证书表述进去,同时应将与权属证书密不可分的房屋登记行为的另一部分即登记薄记载内容也要表述在判项中,以实现对被诉房屋行政登记行为的完整表述。

 

法制网-黑龙江频道郑剑峰
反恐演练
与80后对话 谈“从警”
南京警方《西游警记》3
河南统一销毁非法枪爆物
河南铁路法院检察院移交
小说凤鸣安吴首发
陕西省司法厅送法进企业
陕西司法厅送法进企业2
 
· @平安芜湖:世界杯超链接:还有一场硬仗要打!
· @琅琊公安:安全先行 快乐暑假
· 滁州:非机动车不守“规矩”将受重罚
· 淮北市加大信用惩戒力度破解执行难题
· 马鞍山市花山检察公益诉讼举报平台微信上线
· 灵璧检察院开展未成年人犯罪异地社会调查
· 淮南寿县:法律援助牵手扶贫攻坚
· @安徽高院:【宜秀法院】兄弟法院协助执行 异地扣车终获成功
 
附件点击下载:TitlePh
附件说明:EnpDescPh
附件所属稿件标题:EnpOwnerArtTitlePh
附件所属稿件链接:EnpOwnerArtUrlPh
哈尔滨市幸福村耕地 ...
哈尔滨市两辆货车追 ...
· 孙永波要求打击涉毒案件必须“零容忍”
· 未经风险评估项目一律不上
· 黑龙江开展消防安全“四个一”教育
· 黑龙江省:退休老干部讲雷锋的故事
· 黑龙江省治理火患治理一类改观一类
· 黑龙江省林口县成立雪天应急救援队
    片警聂文志:大山安宁的守护者
· “杨片警”拎着“百宝箱”下社区
· 李明:用甜美的笑容温暖上访百姓
· 提高防范意识 最大限度地减少网络诈骗犯罪案件的发生
· 于安和:拓展警营文化 推进公安工作
· 孙永波:龙江公安警务改革胎动
· 孙永波:“三位一体”刮旋风
· 黑龙江举办“擦亮未检品牌”开放日活动
· 黑龙江政法委求动向"基本解决执行难"发起最后总攻
· 黑龙江合作制、转制公证机构顺利改革
· 齐齐哈尔成立警管办 推动公安队伍能力作风新提升
· 大庆连续19年被评为综治优秀地市
· 超速驾驶校车严重违法入刑
· “森耀案”在哈尔滨一审开庭 涉案1个亿
· 北京警方“春夏平安行动”显成效
· 保安因拒请客打死保安队长 两被告公司拒赔偿
· 立案登记制施行后频现“奇葩诉讼”
· 蔬菜喷洒甲醛 冲洗10分钟仍有残留
· 23省份公布高考改革方案 探索合并录取