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原始租赁合同解除 次承租人损失获赔
发布时间:2019-12-18 13:21 星期三
来源:法制日报

本报记者徐伟伦 通讯员瞿叶娟

2016年3月,史小庆(化名)与顾学忠(化名)签订租赁合同,约定顾学忠承租史小庆位于房山区某小区商铺,租期自2016年4月1日至2026年3月31日,房屋租金前5年每年46万元,后5年每年50万元。双方还对租金的支付时间、违约责任进行了约定。2016年8月,顾学忠与赵京(化名)签订房屋租赁合同,顾学忠将其租赁的商铺又转租给了赵京,租期自2016年9月1日至2021年8月31日,年租金52万元,赵京已将租金交至2019年8月31日。

事后,因顾学忠拖欠租金,史小庆将顾学忠、赵京诉至法院,要求顾学忠支付拖欠的租金19万元;并要求解除租赁合同,腾退房屋。对此,顾学忠同意给付拖欠的租金,但因房屋租赁合同还未到期不同意解除合同。赵京不同意腾退房屋,称其对涉案房屋系有权占有,也没有拖欠租金,史小庆与顾学忠之间的矛盾,不应该损害他的利益。

法院审理后认为,根据双方合同约定,顾学忠拖欠租金的行为已符合解除租赁合同的条件,史小庆要求解除合同具有事实依据和法律依据;合同解除后,顾学忠应将诉争的商铺腾退给史小庆。

后赵京起诉顾学忠要求解除转租合同、退还租金并承担违约责任。法院审理后认为,因原租赁合同已解除,转租合同已无法继续履行,顾学忠与赵京之转租合同应该解除,同时判令顾学忠退还剩余房租37万元,并支付违约金5万元。

法官庭后解释称,在商铺存在转租的情形时,租赁合同终止的原因大致有四种情形:一是非法转租,出租人行使法定解除权解除租赁合同;二是原租赁合同的当事人行使约定解除权解除合同;三是租赁合同被撤销或者被认定无效;四是租赁期限届满或者当事人协商解除合同。本案即涉及第二种情形,一般是因承租人的违约行为导致出租人解除租赁合同。因租赁合同解除导致次承租人无法继续使用租赁物,由于出租人与次承租人之间没有合同关系,所以根据合同相对性原则,次承租人只能向承租人主张违约责任或损害赔偿责任。

责任编辑:温远灏
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