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商铺租赁合规为先 因故解约可索赔偿
发布时间:2019-12-16 15:54 星期一
来源:法制日报

本报记者徐伟伦 通讯员瞿叶娟

商铺租赁作为经营用房租赁市场中的重要组成内容,对活跃市场经济、促进经济发展有着积极作用。而商铺租赁合同作为一种特殊的房屋租赁合同类型,在适用房屋租赁合同一般规则的同时,因其商业特性容易产生一些特殊纠纷情形,比如商铺承租人的装修损失是否应赔偿、承租房屋遇到拆迁该如何补偿、商铺转租会有哪些法律问题,等等。近日,为助力打造法治化的营商环境,逐步推进辖区诉源治理工作的开展,北京市房山区人民法院对该领域展开案例调研。《法制日报》记者从中选取了3起商铺租赁典型案例,通过法官释法,以期帮助遇到类似问题的读者能够绕开风险,稳妥经营。

证照未办装修铺面

合同解除酌情赔付

2018年10月,王雨(化名)与赵宁(化名)签订《商铺租赁合同》,约定王雨承租赵宁位于房山区某小区的底商,租期自2018年11月1日至2022年10月30日。第一年租金9万元,以后每年租金涨5000元。合同签订后,赵宁将商铺交付给王雨,王雨将租金交至了2019年10月31日。

王雨对商铺进行了装修,随后开始餐饮营业。2019年4月1日,北京市房山区食品药品监督管理局对无证经营行为进行查处,要求王雨于4月5日前自行停止经营活动。

王雨找到赵宁,要求其尽快协助办理证照,但始终没有下文。为此,王雨向法院起诉称,在租赁合同签订之初,赵宁就承诺可以帮助他办理营业执照,所以他才租下商铺并投入60余万元进行了装修,但营业执照至今仍未办理成功。因无法经营,王雨损失惨重,诉至法院要求解除合同、退还剩余租金5.2万余元并要求赵宁赔偿其装修损失40万元。

对此,赵宁表示同意退还未使用期间的租金,但不同意赔偿装修损失。赵宁称,王雨对店铺的装修应在取得营业执照后进行,他在没有取得营业执照的情况下投入资金进行装修,由此产生的装修损失应该自行承担。此外,赵宁指出,王雨自签订合同后始终以试营业的方式经营店铺,未按照要求提供办理营业执照所需的材料,未能办理营业执照与他无关。

在审理过程中,经评估,涉诉底商装修的现价值为38.2万余元。

法院审理后认为,装修是对租赁物的改善或者增设他物,通常而言,装修行为会使租赁物增值。合同解除后,承租人需要将商铺返还给出租人,如果无法拆除的装修对出租人有使用价值的,那么出租人就获得了额外利益,而该部分利益应为承租人所有,所以出租人应将装修的可利用价值返还给出租人,即通过折价赔偿的方式弥补承租人的损失。本案中,王雨无法以诉争商铺作为经营场所办理营业执照,被政府责令停业,租赁合同目的无法实现。赵宁知晓商铺无法办理营业执照,但在签订合同时未履行如实告知义务。同时,王雨也有义务对商铺进行全面考察,并在取得营业执照之后再投入资金装修。所以,双方对租赁合同无法正常履行都存在过错,但王雨的过错更大。根据公平原则,法院酌定由赵宁向王雨赔偿装饰装修损失共计27万元。

法官庭后表示,承租人的装修损失获偿也需要具体问题具体分析。首先,需要明确承租人的装修行为是否得到出租人同意,如果未经得出租人同意,那么这种装修行为应认定为恶意装修,是一种侵权行为;如果出租人同意利用,可以给予适当补偿,否则,出租人有权要求承租人恢复原状。出租人明确表示同意或者根据双方约定的用途决定需要进行装修的,即使合同中未约定装修事项,但按照交易习惯和客观实际,就应当允许承租人进行装修,否则无法实现合同目的,应认定为善意装修。对于善意装修,因当事人违约导致合同解除的,应考虑双方的过错程度,根据双方的过错承担相应的责任,本案即属于这种情形。

承租期间遭遇拆迁

合理损失应当补偿

2004年12月25日,北京某上网服务中心与张永勤(化名)签订房屋租赁合同,约定该上网中心租赁张永勤在房山区的某处房屋,并在此地址注册了公司。2017年,因北京市房山区轨道交通建设需对该房屋进行拆除,张永勤与某村民委员会签订拆迁补偿协议,补偿项目包括房屋及地上附属物、搬家补助费、停产停业综合补助费等,张永勤领取了补偿款项。

事后,上网中心起诉,要求张永勤返还装修补偿费、搬家补助费、停产停业综合补助费等共计50万元。张永勤不同意给付原告拆迁补偿,并称因原告不配合拆迁导致本该获得的奖励费而没有得到,并且原告拖欠租金,他所获得拆迁补偿款中并不包含原告的损失。

法院审理后认为,双方争议的焦点是原告是否应获得拆迁补偿。本案中,原告以涉案房屋为住所地领取了营业执照,在经营期间遇到拆迁,而且张永勤领取的拆迁补偿款中包含搬家补助费、停产停业综合补助费。搬家补助费及停产停业综合补助费是原告因拆迁而遭受的实际损失,张永勤领取了该部分拆迁补偿款,应该返还给原告。结合原告承租房屋的面积、补偿协议的约定及实际经营情况,法院最终判决由张永勤给付原告拆迁补偿款19.8万元。

法官庭后表示,在很多情况下,出租人与承租人签订商铺租赁合同时,会在合同中约定“如果遇到拆迁时‘双方租赁合同自动终止’‘承租人配合出租人腾退房屋’”等内容,所以一旦承租商铺列入拆迁范围时,出租人往往就向法院起诉要求解除合同,收回房铺。承租人则认为其对商铺享有拆迁利益,在其没有获得充分补偿的情况下不同意解除商铺租赁合同。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,承租人有权就相关损失获得拆迁补偿,拆迁单位与出租人签订拆迁补偿协议时,也往往将承租人的补偿款列入其中。如果租赁关系存续,承租人就有权获得该补偿款;但是,如果出租人在与拆迁单位签订拆迁补偿协议前,已与承租人终止合同并收回商铺的,承租人的相关利益就排除在外了。所以,双方均应慎重处理合同解除事宜,以防引发新的纠纷。对属于承租人的设备搬迁、安装费及停产停业损失,出租人应将该部分补偿返还给承租人。

原始租赁合同解除

次承租人损失获赔

2016年3月,史小庆(化名)与顾学忠(化名)签订租赁合同,约定顾学忠承租史小庆位于房山区某小区商铺,租期自2016年4月1日至2026年3月31日,房屋租金前5年每年46万元,后5年每年50万元。双方还对租金的支付时间、违约责任进行了约定。2016年8月,顾学忠与赵京(化名)签订房屋租赁合同,顾学忠将其租赁的商铺又转租给了赵京,租期自2016年9月1日至2021年8月31日,年租金52万元,赵京已将租金交至2019年8月31日。

事后,因顾学忠拖欠租金,史小庆将顾学忠、赵京诉至法院,要求顾学忠支付拖欠的租金19万元;并要求解除租赁合同,腾退房屋。对此,顾学忠同意给付拖欠的租金,但因房屋租赁合同还未到期不同意解除合同。赵京不同意腾退房屋,称其对涉案房屋系有权占有,也没有拖欠租金,史小庆与顾学忠之间的矛盾,不应该损害他的利益。

法院审理后认为,根据双方合同约定,顾学忠拖欠租金的行为已符合解除租赁合同的条件,史小庆要求解除合同具有事实依据和法律依据;合同解除后,顾学忠应将诉争的商铺腾退给史小庆。

后赵京起诉顾学忠要求解除转租合同、退还租金并承担违约责任。法院审理后认为,因原租赁合同已解除,转租合同已无法继续履行,顾学忠与赵京之转租合同应该解除,同时判令顾学忠退还剩余房租37万元,并支付违约金5万元。

法官庭后解释称,在商铺存在转租的情形时,租赁合同终止的原因大致有四种情形:一是非法转租,出租人行使法定解除权解除租赁合同;二是原租赁合同的当事人行使约定解除权解除合同;三是租赁合同被撤销或者被认定无效;四是租赁期限届满或者当事人协商解除合同。本案即涉及第二种情形,一般是因承租人的违约行为导致出租人解除租赁合同。因租赁合同解除导致次承租人无法继续使用租赁物,由于出租人与次承租人之间没有合同关系,所以根据合同相对性原则,次承租人只能向承租人主张违约责任或损害赔偿责任。

责任编辑:温远灏
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