破解住宅小区业委会的成立难题

□ 常金星

当前，住宅小区物业服务企业的选任与解聘、公共维修资金的使用、重大维修与重建、业主规章的制定与修正等，均需要业主意见。业主意见表达与集成的平台是业主大会，业主大会的常设机构是业主委员会。但我国大部分住宅小区根本无法召开业主大会，业主自治权难以实现。业主大会、业主委员会的难产导致了住宅小区管理和运行中出现了许多问题。

第一，住宅小区建筑物维修，业主意见征集路径需要畅通。按现行法律，小区建筑物共有部分需要维修时，依法可以动用公共维修资金。公共维修资金由政府保管，日常维修的使用的决定权在业主委员会。由于业主委员会难以成立，住宅小区共有部分的维修只好通过物业服务企业挨家挨户征求意见或者公告的方式进行，挨家挨户征求意见的方式缺乏透明度，容易产生信任问题。公告方式的实质是“默认等于同意”，既无明确的法律规定支撑，也与“明示同意、默示拒绝”的民法理论有违。

第二，当共有部分受侵害时，救济措施需要跟上。共有部分受侵害的事件主要分为三类：一类是来自业主的侵害。违规装修、违法扩建、长期堵占通道是常见现象。一类来自物业服务企业的侵害。主要表现为：违法占用公共道路设立车位、出租外墙用于广告获取租金、在电梯口或者屋顶等设置广告谋取利益等。一类来自小区之外的居民或者单位的侵害。常见表现为违法在小区内长期停放车辆、侵占小区空闲土地等。发生上述侵害时，法律规定的追究加害人的民事责任主体是业主委员会，但业主大会和业主委员会的难产，造成了原告主体缺位，业主面对侵权行为“维权不能”。

第三，业主选聘物业服务企业的权利难以落实。住宅小区的正常运行，离不物业服务，物业服务关系的实质是契约关系，是业主与物业服务提供者双向选择的结果。住宅小区建成时，在业主进入小区前，就需要物业服务，这时还不可能成立业主大会和业主委员会。因此，一般情形下，小区的第一个物业服务企业是房地产开发商为业主选定的。业主办理入住手续时，必须无条件地认可开发商选定的物业服务企业，交纳首期物业费。业主入住后，如果不满意物业服务企业，可以通过业主大会作出解聘决议，交业主委员会执行。如果住宅小区不能召开业主大会和成立业主委员会，则业主就很难解聘服务差的物业公司。

为了解决业主大会召开难题，民法典规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

居民委员会作为基层群众性自治组织，一无权力，二少人力物力，很难从根本上解决问题。业主名单的获取、业主大会场地选择及费用承担、选举方法和业主资格审查等，无不费时费力，如果没有行政权力的介入，是比较困难的。

权力义务责任一致是行政法的一项基本原则，只有对行政主体明确权力、设定义务和责任，才能保障特定行政目标的实现。笔者认为，应颁布法律或者行政法规，明确由一个具体的行政机关来负责启动、指导和协助城市住宅小区业主大会召开，指导业主委员会的设立。只有这样，才有可能从根本上解决住宅小区业委会成立难题。

（作者单位：河北省保定市中级人民法院）