张智全

住房租赁看似租赁双方的小事，实则是关乎“住有所居”的民生大事，无疑需要法律的兜底约束。

住房和城乡建设部于9月7日就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，意见反馈截止日期为2020年10月8日。条例包括总则、出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任和附则等8章，共66条。

随着城镇化进程的加快和人口流动的日益频繁，住房租赁市场持续升温，住房租赁已成为租购并举住房制度的重要组成内容，营造公平公正而又规范有序的住房租赁市场环境，也被纳入立法议事日程。2017年5月19日，住建部曾就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见。时隔三余年后，住建部再次就住房租赁的立法公开征求意见，不仅加快了住房租赁市场管理法治化进程，也意味着住房租赁行业的发展今后将更加规范有序。

住房租赁看似租赁双方的小事，实则是关乎“住有所居”的民生大事，其中涉及的各方主体的利益博弈规范化问题，往往牵一发动全身，无疑需要法律的兜底约束。否则，不仅会导致各方利益主体的权利义务不明，也极有可能让“见不得阳光”的丛林规则大行其道。因此，在这种意义上，加快立法步伐，实乃营造规范有序住房租赁市场环境的题中之义。

作为专门规范住房租赁的国家级行政法规，此番出台的征求意见稿亮点纷呈，其中最大的亮点，就是对各方利益主体的权利义务予以法定化。不论是对租赁范围、单间租住人数和人均租住面积的界定，还是对押金、租金和佣金的收取与监管以及信息的收集、使用、加工、传输等，都对其中的权利义务作了具体规定，解决了长期以来各方利益主体权利义务不明的“老大难”问题，有助于把利益的博弈规范在法治轨道上。

当前，我国住房租赁市场迎来前景可期的发展良好机遇，但伴随其中的种种“成长烦恼”也如影随形，涉及住房租赁的违法犯罪行为时有发生。近日，上海就发生了某房屋托管公司以“高租金吸引房东、低租金吸引租客”方式，要求租客一次性支付大量租金，聚拢大笔租金后跑路的恶性事件，凸显出对住房租赁经营风险依法规范的必要性和紧迫性。

此番征求意见稿对此作出了积极回应，明确规定住房租赁企业存在收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。这无疑有助于对“高进低出、长收短付”的违规经营行为予以釜底抽薪般遏制，从源头上减少和杜绝住房租赁的高风险经营行为。

此外，征求意见稿还对违规行为细化了相关法律责任，在设置警告、限期改正等行政责任的同时，把对个人和单位的罚款额度分别提高至5万元和50万元，并配套规定了没收违法所得、依法承担赔偿和追究刑责等法律责任，大幅提高了违法成本，全方位地对住房租赁违规行为套牢了法治“紧箍咒”，更有利于确保整个住房租赁市场环境的风清气正。

总之，征求意见稿通篇体现了提高立法质量的法治意图，为住房租赁行业量身定制了最严密的法网，切中了当前住房租赁行业“野蛮生长”的痛点，若能获得通过，对营造规范有序的住房租赁市场环境意义深远。