疫情期房地产租赁纠纷应分情形处置
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来源:法制日报--法制网发布时间:2020-03-04 16:24:29

刘潇

新冠肺炎疫情期间,各行各业均遭受不同程度的影响,其中高成本高价值高存量的商业物业创面尤其严重。商户因疫情无法正常营业或因消费低迷导致经营无法维持,从而严重影响商业物业租赁合同的履行,进而产生纠纷引发诉讼,相关法律适用问题应得到足够的重视。

为应对新冠肺炎疫情对企业经营的影响,北京、上海等地陆续出台了若干免租减租措施。那么除了政府的规定和倡导之外,为租户减免租金是否有法律依据?减免幅度如何确定?没有获得减免租金的商户,能否要求减免或迟延支付租金甚至解除合同?或者出租方的主动减、免租程度未达到承租方的预期,承租方是否可以依法行使解除合同的权利还是解约即构成违约,这都是司法实践亟须解决的问题。

新冠肺炎疫情作为一种突发事件,不仅当事人无法预见,而且很多医学专家也无法预见,从其暴发至今也尚无特效药,因此属于不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,构成不可抗力。但是,疫情作为一种不可抗力,对民事关系的影响程度有别,引发的法律效果也有诸多形态,有的涉及合同存废,有的涉及标的物或价款给付,有的涉及风险负担,不能笼统得出不可抗力将免去债务人全部责任的结论。

疫情对合同履行的影响分为四类:(1)疫情的发生对当事人之间的合同履行没有影响;(2)疫情的发生对当事人之间的合同履行具有一定影响;(3)由于疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响;(4)由于疫情的影响致使合同当事人不能履行合同义务。这四种情形中,只有第四种情形可以适用不可抗力免责条款。第三种情形,是由于不可抗力引起合同缔结的基础丧失,进而致使继续履行合同会发生明显不公平的情形,当事人可主张适用情势变更原则。第二种情形,需要法院结合具体案情确定适用的法律规则。也就是说,发生不可抗力事件后,具体适用什么样的规则,要看不可抗力是如何影响合同履行的,不应拘泥于将新冠肺炎疫情定性为不可抗力还是情势变更,适用不同的法律规则是由于疫情对不同合同造成的影响不同,而非疫情本身的性质。

审理新冠肺炎疫情期间的商业房地产合同纠纷的核心要点,即为疫情对合同履行造成的影响。因此,在审理此类案件时,要着重从以下几个维度考量:首先,不是所有跟疫情相关的合同纠纷均能适用“不可抗力”减轻或免除责任;其次,应当从疫情对合同履行的具体影响着手,判断疫情与法律后果之间是否有因果联系;最后,根据具体影响造成的法律后果确定应当适用的法律规则。当然,在此过程中,也要考虑当事人在履行中是否有其他违约行为除外的法律规则的适用,如迟延履行、不适当履行等。

在新冠疫情影响下,权衡房屋租赁合同双方的权利和义务,主要还是要看双方签订的房屋租赁合同中是否有明确约定不可抗力情形下双方权利义务的具体条款,有约定则应当按照合同约定,如果无明确约定,审理该类案件时,应综合考虑疫情防控措施给承租人的经营是否带来实质性的影响、影响大小、因果关系等,以公平原则为基础予以处理权衡,确定疫情对房屋租赁合同的影响可从房屋租赁合同的用途、期限、疫情期间履行障碍的情形和程度等几个要素综合判别。

(作者单位:西南政法大学)

(责任编辑:林楠特)
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