冯海宁

事实说明，仅靠业主的力量很难成立业委会或者改革业委会，在这种情况下，行政之手有必要帮一把，协助成立业委会并扶上正路。

全国各个城市,无论居民楼还是写字楼,电梯广告俯拾皆是。在人们对电梯广告司空见惯的同时,记者调查发现,电梯广告的管理和收入分配在很多地方却始终处于灰色地带。据悉,电梯广告其实价格不菲,相应的,靠电梯广告所获营收也是一笔不小的数目(7月12日《新华每日电讯》)。

居民小区电梯广告主要存在两大问题：一是部分广告内容低俗，二是广告费收入大多去向不明。由于电梯广告的合同由广告公司和物业公司签订，所以，广告低俗缘于物业公司没有尽到审核责任，而广告费收入不用猜都进了物业公司口袋，只有极个别小区的业主获得这笔分红。

根据物权法和地方相关法规，包括电梯广告在内的社区公共区域的经营性收入，收益属于全体业主所有，然而并没有进入业主的口袋。一些物业公司会说，广告费收入也用于小区公共支出，但账本却没有公开，即使个别小区公开的账目涉及广告费收支，很多业主也看不懂。

按说，业主们应该积极争取自己的权益，但遗憾的是，一方面由于很多小区至今没有成立业委会，或者成立的业委会是个摆设，就缺乏利益代言人监督物业公司。另一方面，业主们心不齐或者无暇顾及广告费收入分配等小区公共事项，给了物业公司遮蔽广告费收支的机会。

很显然，要想让小区电梯广告费等公共收益公开、公平分配，需要合格的业委会作为业主代言人。因此，没有成立业委会的小区应该尽快成立业委会，有业委会的小区业委会要发挥真正作用。但从过去多年情况看，业委会“成立难”或者业委会不作为乱作为现象较为普遍。

笔者以为，要想成立业委会或者让业委会真作为，恐怕要用行政之手来推动。过去，由于居民小区属于业主自治的范畴，所以行政不太干预，但事实说明，仅靠业主的力量很难成立业委会或者改革业委会，在这种情况下，行政之手有必要帮一把，协助成立业委会并扶上正路。

这是因为，有关方面组织能力比较强，这有助于组织业主召开业主代表大会选举业委会。已经成立的业委会如果不能发挥应有作用，有关方面可进行评估，然后组织业主代表大会重新选举业委会并制定规则。也就是说，在业主们“一盘散沙”的情况下，需要强有力的组织者。

一旦业委会走上正规，业主的权益得到充分保障，行政之手就可以放手让小区业主自治。根据《物业管理条例》规定，房地产行政主管部门或者街道办事处等对成立业委会有指导义务，但坦率说，仅指导是远远不够的，还应该为业委会成立及规范化发挥相关服务作用。

只有成立业委会，业委会对物业公司形成有效监督制约，业主们的权益自然有保障。其实，不仅是电梯广告费需要公开公平分配，还有小区公共房屋出租费、公共车位停车费等收入有待公开公平分配。所以，每个地方都要把成立小区业委会并促其规范化，作为重点工作来抓。

在没有业委会的情况下，行政之手还可以对物业公司加强评比、考核并奖罚，其中小区公共收益是否公开公平分配、业主对物业服务是否满意，可以作为评比、考核、奖罚的重要指标。如此一来，物业公司就很难把小区电梯广告费等公共收益装进自己口袋，当成自己的钱来花。