法治号
■郑伟
官兵咨询
2020年10月，某部中士小李准备在老家买房。某楼盘销售人员在宣传介绍时，口头承诺“买顶层送顶楼拓展空间”，即顶层住户可以打通到顶楼，并通过加盖浇筑获得可用空间，小李对此十分满意。尽管购房合同没有写明赠送空间，小李也未在意，与开发商签订购房合同，并支付首付款，购买了一套顶层房屋。手续办妥后，开发商提出与小李签订补充协议，协议约定小李委托开发商对房屋进行拓展空间改造，并附上改造后拓展空间图。一年多后，该小区购买顶层房屋并完成改造的业主，陆续收到城管部门通知，顶楼拓展空间属于违法建筑，应限期拆除。小李当初买房主要是看中了顶楼拓展空间，现在因违建原因无法改造房屋，他感到失望，不再想要这套房子。小李通过强军网“律师在线”栏目咨询：开发商的这种情况是否属于欺诈？能否就此主张退房？
律师解读
民法典第148条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。要构成民法典中的欺诈，需要行为人有欺诈的故意，并且对方是因为行为人的欺诈陷入错误判断，并基于此错误判断作出意思表示。
具体到本案，开发商是否能因此被认定为民法典中的欺诈？商品房销售过程中，开发商口头承诺买房“送入户花园”“送阁楼”的做法非常普遍，司法实践中法院普遍认为不构成民事欺诈，理由是双方签订的购房合同中约定的购房面积未包含承诺赠送的空间。同时，小李还与开发商签订了补充协议，约定要经过改造才能获得拓展空间。可见，开发商未故意隐瞒销售房屋的产权面积，也未隐瞒拓展空间的来源。购房者小李作为完全民事行为能力人，在购房时理应仔细审查房屋的面积、户型等因素，也应清楚拓展空间的来源，因此开发商的行为不能被认定为是民法典中的欺诈，小李也就无法依据民法典第148条要求撤销购房合同、达到退房目的。
官兵购房时，应理性看待开发商“赠送拓展空间”等承诺。依据民法典第143条规定，民事法律行为需“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，否则无效。而建筑法和多地房屋使用安全管理相关规定，都对建筑工程施工进行了明确，如果开发商和业主私自约定在已经验收合格的建筑上施工，进而改变建筑主体或者承重结构，可能会因为违反相关法律法规，而属于无效的民事法律行为。
在实践中，利用“赠送面积”“赠送空间”进行销售宣传是开发商的常用手段，而开发商所谓的“赠送”，很可能是占用业主共有空间，或者未经规划部门审批许可，大多属于违规操作。开发商为规避风险，还常常让购房者签订“委托改造协议”，将违规改造转化为购房者自担风险的行为，最终导致购房者被要求拆除改造空间并恢复原状。
在此提醒广大官兵，购房时要注意查看开发商是否取得建设工程施工许可证、商品房预售许可证等资质，细心留意购房合同中所列内容。对于开发商承诺赠送的面积，最好能够写入购房合同中，当无法获得受赠面积时，便可以要求开发商承担违约责任。如果受赠面积不能纳入购房合同，是否继续购买，就需要慎重考虑。
（作者单位：空军政治工作部信访和法律服务室）
编辑：廉颖婷
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