法治号
故事梗概
2021年9月30日，马某为陪孩子读书，与郭某签订《房屋出租协议书》，租期一年，年租金15000元，押金2000元，同年10月9日正式入住。入住后，马某和其家人都出现不同程度的咽喉肿痛、头晕头疼等症状。因为没有感冒，所以怀疑可能是甲醛超标。出于对家人及孩子健康的考虑，马某于10月14日也就是入住6天后向郭某提出异议，郭某回应装修公司跟她保证了甲醛不超标（有聊天记录）。2021年10月17日，马某用甲醛自测盒检测，结果显示超标。随后马某向郭某表示要退房，郭某不同意。当晚，马某及其家人离开出租房到亲戚家借住。10月24日，郭某与马某联系对甲醛进行治理，为期24天，治理后马某一家二次入住出租房。但入住当天又出现咽喉发干，头痛等症状，且第二天头疼加剧无法入睡，怀疑甲醛仍然严重超标。马某与郭某沟通退房，但郭某不同意。马某认为，租房期间郭某未履行义务，租赁物已经危害到马某及其家人身体健康，构成违约，因此马某向人民法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，并由郭某全额退还已付租金、押金及甲醛检测费。
法院裁判
法院经审理认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告签订的《房屋出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。本案审理过程中，马某与郭某在法院组织下，已经于2022年5月24日完成了验房、退还押金以及返还钥匙等流程，双方《房屋出租协议书》实际上已经解除。关于案涉房屋是否存在甲醛超标的问题，马某提交了吉林省某检测有限公司出具的检测报告，报告显示案涉房屋南北两个卧室甲醛、苯均超标。郭某虽然对该公司的资质提出异议，但是经法院通过天眼查查询，吉林省某检测有限公司的经营范围中包含室内空气质量检测，故法院对吉林省某有限公司出具的检测报告予以采纳，酌情支持马某甲醛检测费600元。
另外，关于租赁费损失问题，虽然马某享有随时解除合同的权利，但是应给予郭某合理的寻租期，并承担寻租期间内的租赁费。但后续郭某因双方调解未成拒绝验房、接收钥匙，造成双方损失扩大，故郭某应对租赁费损失承担50％的责任。
法条解读
房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式，是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁期限超过六个月的，双方当事人需要签订书面合同。民法典第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可见，租赁合同签订的意义一方面体现在保障出租人和承租人双方各自享有的权利，另一方面也对双方应承担的合同义务进行了明确约定。
民法典第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。该条规定是关于租赁物的特别瑕疵担保规定。在租赁合同履行期间，租赁物因存在质量瑕疵，不仅影响到租赁目的之实现，还可能对承租人的生命健康产生严重威胁和不良影响，此时即使承租人明知租赁物上存在瑕疵，仍允许承租人解除合同。
本案中，出租房经双方当事人多次检测，发现甲醛含量明显超标，且承租人已经出现明显的不良反应症状，所以该出租房因甲醛含量超标存在质量瑕疵，且该质量瑕疵已经严重危及到承租人的安全和健康，因此承租人即使在订立合同时明知该出租房存在甲醛超标问题，承租人仍可以主张解除合同。
典藏之语
在房屋租赁合同中，出租人所提供的租赁物应保障承租人合理使用目的之实现，当出现质量瑕疵时，出租人对此应承担质量瑕疵担保责任。若该租赁物危及到承租人的人身健康与安全时，即使承租人对此明知，仍可以随时解除合同。这是因为生命健康权是人的基本权利，当其他权利与其发生冲突时，人的生命健康权将得到优先保护。法律的此项设定充分体现了人身利益高于财产利益的价值判断，也体现了“司法为民”的法治理念。
（李丹娜 北京市安理律师事务所）
（2022年12月22日《法制文萃报》）
编辑：张奕辰