故事梗概

广宏物业系湖北省武汉市津发小区的前期物业管理公司。2017年12月18日，津发小区业主大会决议更换物业，解除与广宏物业的物业合同关系。

2018年1月，津发小区与新物业公司签订了物业服务合同，由该公司为津发小区提供服务。津发小区与广宏物业的物业管理关系结束后，广宏物业拒不退场，和广宏置业一起在车库门口焊了钢筋栅栏进行隔离，导致小区车辆无法入库停放，并派工作人员把控小区1号和7号门岗。新签约的物业公司无法工作，保洁与保安工作一度停摆，小区一片混乱，业主生活安全无法得到保障。

2019年5月，业委会起诉至武汉东湖新技术开发区法院，要求法院确认腾退的门岗为小区所有，并判令广宏置业、广宏物业搬出小区，停止对小区不法侵害并承担诉讼费用。

法院判决

法院认为，首先，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。广宏物业作为前期物业公司，在业委会引进新物业公司后应当及时交接物业、退出管理，广宏物业在新物业公司接管物业后在案涉地下车库入口设置栅栏并派人看守出口，缺乏合法依据。其次，案涉人防地下车库系人民防空工程，平时用途为小区业主停放车辆，广宏物业设置栅栏对案涉人防地下车库实施占用，实质改变了其用途，影响人民防空工程的正常维护并限制了其平时的停车功能，对小区业主的停车权利造成妨害，应予排除。

最终，法院判决广宏置业、广宏物业拆除在津发小区地下车库入口处设置的栅栏并退出对地下车库的管理。

律师说法

根据法律数据库检索结果，近五年与物业服务合同有关的民事纠纷一审裁判文书数量达到了260万余件，物业与业主之间存在较多的矛盾和问题。对此，民法典在合同编新增了“物业服务合同”一章，其中对于物业服务合同的签订及终止情况，民法典规定如下：

民法典第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

民法典第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

民法典第九百四十七条规定，物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或业主委员会，合同对通知期限另有约定的除外。

民法典第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

典藏之语

物业服务合同可以说是覆盖人口最多的合同之一，民法典新增了物业服务合同章节，使物业服务合同从“无名合同”变成了“有名合同”，提升了法律地位，彰显了重要作用，要求房地产开发企业、物业服务企业提供更加专业化、规范化的服务，切实为人民群众维护自身合法权益、构建美好生活提供了重要的法律保障。

（周仕帅 北京市安理律师事务所律师）

（2022年7月14日《法制文萃报》）