八旬老人与自己的亲生女儿因房屋归属问题对簿公堂，双方约定的居住权有效吗？

故事梗概

蔡某运与蔡某玉系父女关系。1988年3月，蔡某运在其宅基地上自建房屋一套，后进行了扩建，含一楼、二楼。1996年，蔡某运与蔡某玉达成口头协议，将该房屋整体以3．4万元出售给蔡某玉。约定一楼由蔡某运继续居住，因都是一家人，就一直未办理过户手续。

自2020年起，父女间产生隔阂，蔡某运认为“当初只卖了二楼，一楼没卖，一楼房屋还是自己的财产，百年后要留给子孙”。但蔡某玉则认为“当初是买了整栋房子，考虑到父亲没地方住，就把一楼留给他继续居住，可以一直住到去世”。

2020年5月25日，双方就1996年的卖房补签《房屋买卖合同》，其中约定：蔡某玉须对蔡某运尽孝，保证蔡某运对该房屋享有终身居住权。2021年5月，蔡某运将其女儿蔡某玉起诉至法院，要求确认该房屋一楼产权归其所有，蔡某玉当庭提出反诉，要求确认自己才是该房屋一楼、二楼的产权人，同时要求确认父亲蔡某运对房屋一楼享有永久居住权。

法院判决

法院认为，结合双方举证质证及证人证言，法院查明1996年口头卖房约定的是出售整栋楼房，而非“只卖二楼，一楼不卖”，遂判令驳回原告蔡某运的诉求。对于蔡某玉的反诉，法院确认其为案涉房屋一楼、二楼的产权人。对于反诉所称的居住权，根据民法典规定，设立居住权的，应向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。因本案当事人尚未向有关部门登记，故居住权未设立，因此法院不予支持。

律师说法

民法典第三百六十六条规定了“居住权人”行使权利的基础是“按照合同约定”；第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应采用书面形式设立居住权合同”；第三百六十八条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”；第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照使用本章的有关规定”。

故由此可知，居住权的设立有两种方式：一种需要满足“签订书面居住权合同和向登记机构申请居住权登记”。其中，签订书面居住权合同为居住权设立的债权基础，而登记将使其产生物权效力，未经登记，该项他物权未设立成功；另一种则是通过遗嘱方式设立。本案被告蔡某玉反诉中提及的居住权，其选择的权利设立方式是前述中的第一种，双方虽然在《房屋买卖合同》中明确约定了原告蔡某运享有案涉房屋一楼永久居住权，但并未向有关登记机构申请登记，故蔡某运之居住权并未设立，因此法院未支持原告蔡某运的主张于法有据。

依据民法典第三百六十八条之规定：“居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。”由此可见，居住权的设立以无偿为原则，以有偿为例外。该规定符合居住权制度创设初衷，即主要用于处理家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系。本案中，被告蔡某玉因担心老父亲老无所居，故而意欲为其设立居住权的行为，恰恰体现了居住权具有扶弱、施惠的保障功能。

典藏之语

居住权是民法典中新增亮点之一，它的确立实现了房屋使用权与处分权有期限的分离。居住权作为一项他物权，在保障弱势群体居住权益、充分发挥住宅的居住效用和价值等方面将发挥出积极的作用。该案启示我们，设立居住权不单需要当事人采用书面形式订立居住权合同，还应向房屋所在地的县级登记机构办理居住权登记。但民法典仅原则性规定了居住权需要进行登记，并未规定具体登记机关、登记主体、登记内容等细则问题，故为能使居住权得以充分实现，还需要不断通过司法解释等立法手段充实其内涵，完善其内容，使其立法目的和美好愿望可以更好地得以实现，从而福祉广大人群。

（作者简介：李丹娜 北京市安理律师事务所）

（2022年5月12日《法制文萃报》）

本文刊于2022年5月12日《法制文萃报》总2704期