浅议公租房安置视域下被安置人的居住权

在20世纪单位为职工提供公租房的时代下，对公租房的拆迁政策大多为以房换房，即：拆迁的是公租房，安置的也是公租房。从形式上看，拆迁安置后承租人（含被安置人的共同居住人）仍然是承租人，身份并未发生改变，改变的只是承租的房屋地址。然而，实质上是否与形式上一致？拆迁安置前后是否存在法律关系的隐性变化？本文将作简要讨论。

一、权利来源

拆迁安置前，承租人对承租房屋享有的居住、使用等权利主要来源于承租人与单位的租赁合同，即此种居住的权利的基础系租赁关系。拆迁安置后，承租人除凭借租赁关系对安置房屋享有居住、使用等权利外，还作为原承租房屋拆迁的被安置人享有拆迁利益，而此种拆迁利益也主要体现为对安置的公租房享有居住的权利。换言之，承租人对承租房屋的权利来源在拆迁前是单一来源——租赁关系，而拆迁后是双重来源——租赁关系和拆迁利益。其中，对于非直接承租人的被安置人而言，在拆迁安置前，他们与直接承租人共同生活并居住在承租房屋中是一种事实状态，他们居住的权利来源于直接承租人的授权，在法律层面上，他们并不直接对承租房屋享有任何权利。然而，对于安置房屋上存在的权利形态，很多法院的判决认定非直接承租人的被安置人对拆迁安置的公租房享有非排他性的居住权，而且这种居住权系基于被安置人的身份而取得，并不以直接承租人的授权为前提。

二、权利内容

其一，公租房安置后的居住权。根据民法典第三百六十六条，居住权是指居住权人对他人的住宅享有的占有、使用的用益物权。顾名思义，居住权最基本的权能就是保障居住权人在诉争房屋当中居住的权利。在拆迁安置公租房的视域下，不论拆迁人是否给予承租人（即被拆迁人）现金补偿，安置的公租房均具有实现承租人住有所居的保障功能，且此种保障功能惠及在拆迁安置时与直接承租人共同生活的家庭成员，即不作为直接承租人的被安置人。简言之，不作为直接承租人的被安置人可以凭借其被安置人的身份享有对安置房屋占有、使用的权利。

其二，公租房的购买权。我国曾经历了“房改房”时期。房改房，即通过现金买断的方式将单位所属的公租房变成个人私有的产权房，即公租房产权从单位变更为承租人完成私有化的过程。在这一过程中，各单位一般根据单位的实际情况制定不同的房改政策，有的单位仅允许直接承租人或单位职工购买承租房屋，也有的单位规定，在户内协商一致的前提下，与直接承租人共同生活并居住在承租房屋内的非直接承租人也享有购买承租房屋的资格。同时，在因拆迁安置而承租公租房这一特殊视域下，还需考虑拆迁安置时的被安置人的特殊利益。因此，在出售具有拆迁安置性质的公租房时，即使被安置人不是直接承租人，也不是本单位的职工，大多数单位为保障被安置人的居住权益，均赋予被安置人对安置房屋的购买权。

其三，公租房售出后的居住权。房改房完毕后，安置房屋转化为购买人的私有财产，购买人对安置房屋依法享有所有权。在一般的房改房中，购买人的所有权体现为对安置房屋享有完整的占有、使用、收益和处分的权利，但拆迁安置的公租房在完成房改后，购买人的所有权能否完整地体现为对安置房屋享有占有、使用、收益和处分的权利存在一定争议。一方面，购买人作为安置房屋的所有权人，对安置房屋占有、使用、收益和处分的权利系民法典第二百四十条赋予的法定权利；另一方面，拆迁安置的被安置人虽然未购买该安置房屋，但其因拆迁安置获得的居住权仍应受到保护。经过对司法案例的大量检索，笔者发现大多数法院的判决倾向于将拆迁安置公租房的特殊性纳入考虑范围，在承认房改房后购买人对安置房屋享有所有权的同时，认定被安置人对安置房屋享有非排他性居住权。换言之，房改房不能阻断被安置人对安置房屋的居住权，在安置房屋所有权人变更前后，被安置人对安置房屋享有同样的居住权。

三、权利保护

其一，被安置人的居住权适用民法典的规定。我国民法典首次引入居住权这一概念，从民法典第三百六十六条至第三百七十一条一共六个条文，对居住权的定义、居住权合同、居住权的设立、转让、继承和设立居住权的住宅出租、居住权的消灭以及以遗嘱方式设立居住权的适用方式作出了简明扼要的规定。由于公租房拆迁安置的案件大多时间久远，拆迁安置也往往发生在民法典生效前，对于此类案件能否适用民法典关于居住权的规定，理论和实务界存在一定争议。笔者认为此类案件可以适用民法典关于居住权的规定，理由如下：其一，民法典对居住权制度的引入本就是为适应我国司法实践中当事人通过各种方式为他人设立了居住权，但该权利由于法律的缺失得不到保障或得不到完全保障的客观情况。其二，民法典时间效力规定第一条就规定横跨民法典实施的持续性的法律事实引发的民事纠纷，除法律、司法解释另有规定的，应当适用民法典的规定，加之第二条规定的“空白溯及”和“有利溯及”原则，因被安置人对拆迁安置的公租房享有的权利而引起的纠纷可以适用民法典关于居住权的规定。

其二，被安置人居住权的设立不应当以登记为要件。根据民法典第三百六十七条、第三百六十八条之规定，当事人设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同，并应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。由于被安置人对拆迁安置的公租房享有居住权的基础系其作为被安置人对安置公租房享有的拆迁利益，并非来源于民法典规定的居住权合同，在此种情况下，被安置人居住权的设立是否以登记为要件就成了一个问题。对此，有的学者认为，根据物权法定原则，应当严格按照民法典的规定，居住权自登记时设立。与此相反，有的学者认为，当下物权法定主义已趋于缓和，且因拆迁安置获得的居住权具有其现实特殊性，为发挥民法典的规范作用以更好地适应社会现实的需要，此种居住权无须登记。

司法实践中，大多数法院采纳第二种观点，原因主要有二：一方面，民法典生效后，涌现了大量涉及拆迁安置的居住权案件，这些案件中的居住权均未登记，若法院坚持认定居住权自登记时设立，则不能适应保障被安置人因拆迁安置获得的居住权益的客观需要。另一方面，民法典规定居住权自登记时设立的预设前提是当事人以居住权合同的方式设立居住权，即因居住权合同产生的居住权须向登记机构申请居住权登记，并自登记时设立。然而，被安置人对安置房屋的居住权并非来源于居住权合同，而是被安置人在拆迁安置中获得的拆迁利益的一种体现。因此，即使被安置人的居住权并未登记，法院认定被安置人对安置房屋享有居住权与民法典第三百六十八条的规定并不冲突。究其本质，司法实践中大多数法院系通过对民法典居住权相关规定的选择性适用来保障被安置人对安置房屋享有的居住权。

综上所述，对于采用“以房换房”形式进行拆迁安置的公租房，拆迁安置前后存在法律关系的隐性变化，即被安置人将因此获得安置房屋的居住权，且该种居住权独立于直接承租人与产权单位的租赁关系。同时，经大量的司法实践确认，被安置人的居住权受到民法典的保护，且不以登记为设立要件。

作者：黄越红  北京家理律师事务所实习律师