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土地流转的那些事儿
发布时间:2020-08-20 15:01 星期四
来源:德恒西咸新区律师事务所



导语:


伴随城乡一体化进程的不断加快,农村大量劳动力向城镇转移,从而导致农村的土地渐渐荒废闲置。为了提高农村土地的使用率,国家不断出台相关政策鼓励合理合法流转土地。这样不仅给予规模化经营主体多方面的政策支持,也在保障农民的土地承包权的稳定性。今天,小编就和大家聊聊土地流转的那些事。


土地流转是土地使用权的流转。是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。


《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条规定,承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。第十六条规定,承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的,承包方与发包方的承包关系不变,双方享有的权利和承担的义务不变。即土地流转方式主要有转包、出租、互换、转让、入股等。

出租(转包)


出租(转包)就是农户将自己的土地经营权流转出去,该农户与村集体的承包关系不变。其中,出租是指将土地流转给了村外的他人或组织,转包就是将土地流转给了村内的农户。

互换


《农村土地承包法》第三十三条规定,承包方之间为了方便耕种或者各自需要,可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换,并向发包方备案。互换的前提条件是双方属于同一集体经济组织,农户互换后应向村集体备案。

转让


《农村土地承包法》第三十四条规定,经发包方同意,承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户,由该农户同发包方确立新的承包关系,原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。转让只能转给本集体经济组

入股


《农村土地承包经营权流转管理办法》第十九条规定,承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产,但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。入股就是承包方将土地经营权量化为股份,作为投资投入到其他经营组织,农户与村集体的承包关系不改变。


在实际生活中,因土地流转引起的纠纷屡见不鲜,因此,小编在总结相关案件后,提示我们在土地流转的过程中应注意的事项:


1. 必须签订书面合同


《农村土地承包法》第四十条规定,土地经营权流转,当事人双方应当签订书面流转合同。因此,土地流转意愿达成后,双方一定要签订书面合同。不要碍于对方是村干部或熟人介绍,就只通过口头约定的方式进行流转,否则一旦发生退租、土地征用等情况,口头协议就容易引发纠纷。


2.明确土地流转方式


以上介绍了各个土地流转方式的差异,其中特别是转包与转让的差别巨大,一定要格外注意。


3.不得改变流转土地的农业用途


《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条规定,农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。


《农村土地承包法》第四十二条规定,承包方不得单方解除土地经营权流转合同,但受让方有下列情形之一的除外:擅自改变土地的农业用途;弃耕抛荒连续两年以上;给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境;其他严重违约行为。 


因此,流转出去的土地一定不能改变其原有的农业用途,一旦进行土地流转之后,将土地用作非农业用途的行为,承包方不仅可单方解除合同,受让方或要承担相关法律责任。


此外,还应注意土地流转期限、流转费用等其他具体履行条款。


    (作者:德恒西咸新区律师事务所吴凤律师、德恒西咸新区律师事务所袁怡伟律师)



责任编辑:苏明龙
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