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住建部等六部门发文规范住房租赁市场秩序
租赁期满续约中介不得再次收取佣金
发布时间:2020-01-03 10:59 星期五
来源:法制日报——法制网

□ 法制日报全媒体记者 万静

目前,住房租赁市场有不少乱象:房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等违法违规问题突出,已引起社会各界的广泛关注。

2019年6月以来,住建部等国家部委,在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作,并取得了初步成效。为巩固专项整治成果,将整治工作制度化、常态化,住建部、发改委、公安部、市场监管总局、银保监会和国家网信办,近日联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。

规范租赁服务收费

北京、上海、深圳等国内一线城市房租居高不下,优质房源成为众多租客的“抢手货”,在这种背景下,也给违法房屋中介“坐地乱要价”制造了空间。中介随意涨租金、租房押金不退、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费种种乱象常常出现。

对于上述收费乱象,《意见》明确提出了治理要求:房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容,并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

规范租赁服务收费,前提是要规范住房租赁合同,对此,《意见》明确:经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同,应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。尚未出台合同示范文本的城市,应当加快制定住房租赁合同示范文本。合同示范文本应当遵循公平原则确定双方权利义务。住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口,推进与相关企业业务系统联网,实现住房租赁合同即时网签备案。

中国人民大学法学院教授刘俊海认为,目前很多房屋中介竞相涨价或者恶意克扣租房押金等行径,根源就在于各个租赁企业争相垄断房源,造成了房屋租赁市场上的供需失衡。如今六部门果断出手制止上述中介收费乱象、规范租赁合同等措施,有利于防止房屋租赁市场中供需关系的进一步恶化。

严格登记备案管理

住房是关系老百姓日常生活的头等大事,当然要安全而又有保障。可是目前市场上一些不良房屋中介,为了追求高回报率,为了多租房客,粗暴改变房屋结构、水电线路等基本设施,给住房安全造成了巨大的安全风险。甚至有的中介公司,为了节省成本,减少房屋空置率,不惜在出租房屋装修上“偷工减料”,用那些价格低廉、没有质量安全保障的劣质建筑装修材料,使得很多出租房屋成为装修污染超标的“重灾区”,严重危害着众多租户的健康。

为了能加强对房屋租赁中介服务人员和企业的管理监督,《意见》加强了对租赁房屋及其中介服务人员的备案管理工作。从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的单位或个人,应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”,从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”。

中国政法大学教授施正文认为,目前我国实际住房租赁资源数量庞大,缺乏备案管理不但使得政府缺失一大部分税费,关键是对于房屋租赁市场的监管和相关取证工作增加很多困难,也难以准确掌握实际情况而无法作出正确的决策。《意见》中关于备案管理的要求扎实落实,将大大提高政府监管的效率。

确保房源信息发布真实

记者注意到,无论是中央还是地方,在整治房屋租赁市场各种乱象的专项打击中,针对发布不实房源的打击是最多的。近日,住建部还公布了北京10家违规发布房源信息的房地产经纪机构被查处的信息。在一些房屋中介网站和App的二手房租售板块中,仍有不少房源以虚假信息或不实价格等方式进行虚假宣传。

中央民族大学法学院教授熊文钊分析,市场中发布不实房源信息的多为中小规模的中介公司,因其市场竞争力较弱,只能依靠发布不实房源来招徕客源,同时也为了防止其他同行或其他中介公司抢夺房源而不愿公布真实房源信息。问题的实质都是房屋租赁市场混乱的竞争秩序造成的。

为此,《意见》规定,已备案的房地产经纪机构和已开业报告的住房租赁企业及从业人员对外发布房源信息的,应当对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息,并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容,满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在不同渠道发布的房源信息应当一致,已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。

《意见》还明确,对违规发布房源信息的机构及从业人员,住房和城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息,网络信息平台应当限制或取消其发布权限。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的,网信部门可根据住房和城乡建设等部门的意见,对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。网络信息平台发现违规发布房源信息的,应当立即处置并保存相关记录。

责任编辑:李晓慧
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