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市区新一轮基准地价更新 清新南部首次纳入
市区新一轮基准地价更新 清新南部首次纳入
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清远日报发布时间:2015-12-14 10:20:56

  

制图:张智健

  市区新一轮基准地价更新工作已经完成,记者昨日在市国土资源局获悉,与上一轮(2013年)相比,在把清新区纳入“大市区”基准地价更新后,由于受区域地价水平不一影响,市区地价总体有一定下降,其中商服用地整体平均下降33%,住宅、工业地价整体平均下降4%和2%。国土部门认为此次地价更新不是降地价,而是更加符合市场,可以提升招商引资吸引力,保持清远市区在全省的竞争力。

  “大市区”实现统一划级定价

  国土部门表示,此次基准地价更新是由于受房地产市场低迷、电商对实体商店冲击的影响,以及清新区已经纳入市区范围。市政府为加强市区地价统一管理,加大对商业、旅游、文化产业、新兴产业等新业态的支持力度,因此决定开展市区基准地价更新工作。本轮基准地价更新第一次将清新区纳入,而且清城区、清新区南部也全域覆盖,成果范围由原来的498平方公里扩大到1857平方公里,是原来的3.7倍。从地价管理层面上实现了“大市区”统一划级定价,更加有利于统一管理、统一谋划。

  然而,所扩大的周边区域地价水平处于整个市区的中下游,面积却超过1/3,因此,在一定程度上,拉低了整体市区平均地价水平。另外,单清新区地价水平相比自身上一轮基准价(2009年)是上升的,商服、住宅和工业用地基准价平均增幅分别为41%、32%和27%。

  各用途基准地价倍比结构更合理

  根据国土部门公开资料显示,更新后的地价商服用地划分为9个级别,楼面地价2850元/平方米—250元/平方米;住宅用地划分为9个级别,楼面地价1410元/平方米—140元/平方米;工业用地划分为8个级别,地面价为710元/平方米—150元/平方米。与上一轮对比,地价水平总体有一定幅度下降,其中商服用地降幅较大,整体平均下降33%,住宅、工业地价相对平稳,整体平均下降分别为4%和2%。更新后基准地价商业用地与住宅用地的比率差距更小(商业地价与住宅地价的比),由上一轮的2.28倍调整为1.54倍,旅游用地与工业用地的比率调整为1倍,科教用地与工业用地的比率亦调整为1倍。

  国土部门解释,商业地价与住宅地价差距缩小更加符合市区城镇化发展中土地市场实际情况,更加有利于商服产业(如城市商业综合体)、旅游业、科教文化产业的发展。而工、住倍比维持在0.91倍有利于工业发展较为稳定。

  实现差别化地价管理

  本次更新地价在按照规定以商服、住宅、工业三类划级定价的基础上,建立其它用途修正系数体系,不仅将地类扩展细化到43小类,而且结合实际更加细化突出了9小类用地,如加油加气站用地、低密度住宅等相对调高了基准地价水平,又如电商地产、专业农批市场、物流及仓储、风景名胜、商业性写字楼等用地则相对调低了基准地价水平。

  此修正系数不仅使得基准地价应用面更广、实用性及可操作性更强,而且符合产业发展的地价理论和市场实际,有利于引导精细化、差别化的地价管理,有利于引导旅游、房地产、科教、公共服务业等各类产业健康发展。

  部门释疑

  国土部门:不是地价降低了,而是更符合市场

  单从数据上看,各类地价总体水平有所下降,外界解读大多认为清远市区是降地价了。但是市国土资源局却有不同看法,该局认为,本次基准地价成果不是地价降低了,而是更加符合市场,提升招商引资吸引力了。这将对我市区加强土地市场建设、深化地价差别管理、实现土地资源合理配置等发挥重要作用,也将科学合理引导产业发展,有力促进全市经济社会又好又快发展。

  商服用地地价水平变化大,主要是因为在大环境下清远市商业不景气,同时线上电商对实体商业冲击巨,而目前清远市区商业服务配套发展不足,特别是缺乏城市商业综合体。应对这一形势,清远市政府从宏观层面,将商业(特别是商业综合体)作为一种产业对待,结合实际进行地价宏观调控引导,支持市区商业布局调整。

  住宅用地地价调整,主要原因在于近两年来清远市土地、房地产市场进入调整期,商品房市场呈现供大于求格局,房地产行业处于下行阶段,略降之后的土地价格更加合理、符合实际,有利于房地产健康平稳发展。

  工业用地调整,主要原因是为了结合实际提高招商引资吸引力,更好地支持工业发展。

  同时,国土资源局解释,基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别不同用途国有土地使用权的平均价格。主要为政府出让土地、土地税收提供参考依据。实际宗地成交价格主要由土地市场行为决定,基本不受基准地价影响。

  行业声音

  基准地价仅为指导 市场仍是主导

  对于基准地价的作用,汇成房地产中介公司陈经理表示,基准地价起参考指导作用,土地市场成交价格由市场起决定性作用。他解释说,一块土地在入市交易前,会形成一个底价,开发商在底价基础上竞价。在底价确定中,一级开发成本包括拆迁、平整土地、通水通电等。剩余为政府收益。在评估中,基准地价系数修正只是其中的一种方法,按照相关规定,这一评估,要至少采用两种以上的方法测算,得出结果后再加权平均。

  目前,清远土地市场的温度,更多是来自于楼市的传导。今年全市土地市场开始降温,房企拿地的积极性在下降。事实上,最终在土地交易时,当前市场和开发商判断则起到了决定性作用,开发商最终竞出一个自己可以接受的结果,这与该地块的底价已经没有太多关系。(记者何帆 通讯员市国土)

郑小琼
 
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