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按份共有人优先购买权的裁判保护
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来源:广州仲裁委员会发布时间:2016-09-06 15:31:49

    法条《物权法司法解释》第12条:按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:(一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

    写在前面一项权利能否成为真正意义上的权利,在于能否获得司法保护与司法救济。按份共有人向共有人之外的人转让共有份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应当获得裁判保护—优先购买权人实现购买。若裁判机构仅片面处理转让人与第三人签订的合同,例如认定该合同无效,其他共有人不能取得份额,优先购买权将难以实现,则民事纠纷并没有实质上解决,按份共有人的优先购买权也就没有实际意义。

    在按份共有人转让共有份额时,当其他按份共有人作出以同等条件购买共有财产份额的意思表示,并到达该转让人时,依照本司法解释,则在其他按份共有人与转让人之间成立转让合同,转让人据此即负有将该共有份额转让给优先购买权人的合同义务,优先购买权人有权通过诉讼/仲裁,主张转让人将该共有财产份额转让给优先购买权人。该按份共有人提起诉讼/仲裁,主张实现购买的依据是以同等条件为合同主要条款的转让合同,据此,其请求就应为要求转让人履行合同义务将该共有份额按照合同约定的条件转让给他,可见,裁判机构据此作出的为给付判决而不是形成判决。优先购买权人在转让人不履行生效判决确定的给付义务时,即可向人民法院申请强制执行。 Tips. 承上所述,优先购买权人提起诉讼/仲裁时,合同处于履行阶段,其并未取得该共有份额的所有权,故其请求权基础是转让共有份额之债,而非物权。若其直接请求确认对转让的共有份额享有物权,则裁判机构可能会予以释明并建议变更诉讼/仲裁请求,经释明仍不变更请求的,可能承担败诉的风险。超出行使期间主张优先购买权的法律后果 ——不予支持

    优先购买权制度的设计,在于平衡转让人、第三人与其他按份共有人之间的关系。如果其他按份共有人不积极行使优先购买权就会使法律关系始终处于悬而未决的状态,不利于交易秩序的稳定。《物权法司法解释》第11条对优先购买权的行使期间作出了明确的规定。原则上,优先购买权的行使期限不适用中止或中断,亦不能延长,除非法律另有规定。一旦行使期间经过,优先购买权没有行使的,即告消灭。按份共有人在超出本司法解释第11条规定的期限后,才主张优先购买权的,裁判机构不予支持。实质性变更同等条件的法律后果 ——不予支持

    按份共有人优先购买权的行使受同等条件的限制。本司法解释第10条对同等条件作了明确的规定,即“同等条件”应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。若主张优先购买权人提出减少转让价款、增加转让人负担等要求,则是实质性变更条件,突破同等条件的限制,构成对同等条件的违反,最终的结果是,裁判机构不予支持其优先购买权的主张。

    仅仅主张撤销合同或者合同无效的法律后果 ——不予支持

    优先购买权作为法律赋予按份共有人的一项权利,目的在于保障按份共有人能优先于共有人之外的人取得共有份额,以维系共有关系存在的基础。但如果优先购买权人不主张以同等条件购买转让份额,或者仅仅请求撤销转让合同、主张转让合同无效,就说明其不具有实现购买、维系共有关系基础的意思。如果片面撤销转让人与第三人的合同或者宣告该合同无效,不仅没有实现优先购买权的立法目的,而且将不利于交易秩序的稳定。所以,对于仅仅主张撤销合同或者合同无效的,裁判机构不予支持。

    题外话转让人与第三人签订的合同效力

    优先购买权人主张优先购买权后,转让人与第三人签订的合同效力如何?判断的标准并不在于优先购买权的行使,而在于《合同法》第52条。如果符合该第52条规定的情形之一,合同应当认定为无效。而仅仅只是按份共有人行使优先购买权,转让人与第三人签订的转让合同的效力并不无效。按份共有人与第三人订立转让合同转让自己的共有份额属于有权处分,虽然该处分权受到按份共有人可能行使优先购买权的限制,但根据处分行为与负担行为的区分原则,其订立转让合同的效力并不会因此而受到影响。对于转让人与第三人之间签订的合同,若因其他共有人行使优先购买权而履行不能,转让人有可能承担相应的违约责任。

  

(责任编辑:谢庆)
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